规划设计条件刍议

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1、规划设计条件刍议刘慧军陈添明【摘要】由于控制性详细规划的先天缺陷,其成果尚不足以成为土地出让或者规划许可的直接依据,规划设计条件作为控规的深化、细化,在城市规划管理中具有临门一脚的重要作用,但长期以来规划设计条件隐没于相关法律、法规之外,其地位、作用及编制方法、编制内容少有讨论。本文在分析规划设计条件出具依据的基础上,梳理不同视角下对规划设计条件的认知与要求,进而通过探讨规划设计条件的几个关键内容,提出对地方规划设计条件管理的建议与启示。【关键词】控规;规划设计条件;规划管理;规划许可1.前言2012年9月23日,国务院发布《国务

2、院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》(国发(2012)52号)文件。取消行政审批项目171项,调整行政审批项目143项。其中涉及城乡规划管理部门的重要地块城市修建性详细规划审批被取消。2013年3月26日下发的《国务院办公厅关于实施<国务院机构改革和职能转变方案>任务分工的通知》),则进一步的要求取消和下放一批生产经营活动和产品物品的许可事项,并取消一批对各类机构及其活动的认定等非许可审批事项和资质资格许可事项,相应加强监督管理。可以看出,中央政府对推进政府行政体制的改革抱有极大的决心,放宽审批条件或者取消不必要的审批,是政

3、府行政改革的重要内容,也是市场经济发展的必然要求。对于规划管理部门而言,规划审批的主要工作是“一书两证”的审批,其意义不言而喻,取消的可能并不存在,但对于“一书两证”审批前置工作的规划设计条件,如何认识、如何编制则值得思考。2.规划设计条件的编制依据广义的规划设计条件指与城市开发建设相关法律、法规和相关规范、标准,以及为实现城市有序开发而编制的总规、控规等法定规划,其目的在于合理引导和控制城乡规划建设行为,确保城市的各项建设符合城市社会经济环境目标。狭义的规划设计条件是指以控规(或经依法批准的城市设计)为主要依据,结合各级城乡规划

4、管理的法律、法规和技术管理规定,由城乡规划管理部门出具的,作为土地出让合同或者选址意见书组成部分的开发控制条件及要求。控制内容主要依据备注控规相关法规(技术管理规定)经验位置●用地性质●用地面积●开发强度高度●●需论证密度●●需论证容积率●需论证适建建筑类型●适建建筑比例●绿地率●●空间要素围墙退让●●规建筑退界●●划沿河绿带退让●●设沿河绿带细则要求●计特定界面的建筑、景观●●条要求件地块标高要求●地块地下连通●配套设施邮政所●配套设施建筑面积●●配套设施位置●周边地块日照影响●交通组织地块出入口●●其他1、按规范配置市政、消防

5、、人防、供电、供水、环卫、社区服务、物业管理等配套设施。2、按规范做好无障碍设计,并按规范配置机动车和非机动车停车位。3、同步实施地块周边规划道路。4、未尽事宜须符合相关规范和规定的要求。表1宁波市在水一方南侧地块规划设计条件主要内容城乡规划的建设管理主要是通过核发建设项目的规划许可证件进行,控规等法定规划是核发规划许可证件的重要依据。分析宁波市在水一方南侧地块规划设计条件(表1),可以看出对城市规划审批管理而言,规划设计条件的出具的内容并不局限于总规、控规等法定规划,而是包含了法规、规划和经验三方面的内容。2.1法律、法规之于规

6、划设计条件城市规划的相关法规、规范及技术管理规定贯穿城市规划整个编制体系,种类繁杂,是城市规划编制、管理的基本依据,也是规划设计条件的自然组成部分。但限于文字表述的天然缺陷,城市规划的相关法律、规范多有不够清晰、准确的地方,甚至还有自相矛盾的地方。以《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》为例,其要求住宅小区按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房,按4‰比例配置物业管理经营用房。《意见》没有对这7‰的用房提出位置或者是否对外开放的要求,但在一些别墅区等配套设施较为敏感的地方,对外开放的经营用房具有极

7、为重要的作用,这就需要在规划设计条件阶段对其明确、细化。同时,各级人民政府为依法行政的需要,在本辖区范围内指定的各项有关政策、管理条文,种类繁多,如果在规划设计条件中不予以说明,不但外地的设计单位会摸不着头脑,在后期的修详或建筑方案审查中也很容易遗漏相关法规、规范的要求。(图1)法律、法规约束、指导规划设计条件落实、细化、说明明确相关法规、法规图1法律、法规与规划设计条件的2.2控规之于规划设计条件控制性详细规划是规划设计条件出具的直接依据,理论上,由控规所确定的分图则可直接作为规划设计条件,成为土地出让合同的组成部分,指导修建性

8、详细规划或建筑设计。但实际上,限于控规编制的时间差等因素,控规无法确定所涉及地块是否拆迁改造、边界范围有多大、落实何种项目,在这样的情况下,控规由此确定的图则及其内容也就失去了意义。另一方面,缺乏科学详细的验证,由控规所确定的地块容积率等开发强度控

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