物业管理招投标中的问题及对策浅析

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1、国家职业资格全国统一鉴定物业管理师论文（国家职业资格中级）论文题目：物业管理招投标中的问题及对策浅析姓名：李光福身份证号：120113570228163准考证号：0605200100807100466所在省市：北京市所在单位：中国青年高级人才培训中心7物业管理招投标中的问题及对策浅析李光福天津水泥工业设计研究院百舜物业管理公司摘要：本文在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上，分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题，如规则不完善、竞争机制缺失等等，并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。从而为更好的理解物业管理招

2、投标的现状及未来的发展趋势提供了有益的参考。“物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有三个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正，谁中了标就让谁管理。”刘增田、邢莉萍：《国家职业资格培训教材》，中央广播电视大学出版社，2004年3月第1版，第9页。这样不仅可以激励物业管理企业加强内部管理，提高服务水平，降低管理成本，增强自身实力，发展企业本身，而且可以促使物业管理行业尽快与国际接轨，让我国物业管理企业走向世界。同时，实行公开、公平、公正的招标制度，也可以有效的

3、遏制腐败现象的产生。在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。“1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。”常剑、黄建新、郑辉昌：《物业管理招投标的主要问题及对策》，http://www.cin.gov.cn/indus/exp/2001071908.htm7随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产重组、优化

4、必将带来推动作用。物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。一、招投标过程中急需解决的一些问题由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

5、（一）规则有待完善。 　“物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据作为保障。”天府早报：《招投标诚信当头，物管竞争进入市场化》http://www.028office.com/wuye_show.asp?id=292政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。（二）地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约。就目前来说，虽然有的

6、物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重组公司另行管理。这样，物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。因此要想招投标顺利进行，就必须打破这种瓶颈现7（三）开发商受经济利益驱动增大招投标难度。到目前为止，物业管理企

7、业多数还没有作为一个真正的法人企业存在，其企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发，将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理，而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时，处于自我保护需要，个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业，这样开发建设与管理不分，必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看，若不对外接管物业，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验，而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护，致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。