敏感性分析方法在房地产开发前期规划中的应用初探

《敏感性分析方法在房地产开发前期规划中的应用初探》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第23卷增刊重庆建筑大学学报、一。1232001年10月JoumalofChoJiarrhuUniversiS2u0p01文章编号:1006一7329(2001)S0一0028一07敏感性分析方法在房地产开发前期规划中的应用初探林坚杨志威2(1北京大学城市与环境学系，中国，北京00871:2香港理工大学建筑及房地产学系.香港摘要:以浙江嘉兴市某旧城改造项目为例，应用敏感性分析的方法研究规划指标(建设性质、开发强度)和土地价格、开发效益之间的相互关系，寻找能为市场开发商和政府所接受的规划指标变化区间，为相应的方案设计提供依据，从而探讨一

2、种规划方案制定时的辅助J手段_关健词:歌感性分析;前期规划;房地产开发;旧城改造:嘉兴中图分类号:F282文献标识码:A房地产开发项目的成败和规划方案的制定有着密切的关系，但规划设计本身受到开发商、政府等多方面的制约。特别是旧城改造过程中，由于土地价值高、拆迁成本大，开发商往往希望通过高强度的开发来平衡投资，而从政府、公众利益角度来看，高强度开发未必是最佳选择，环境、社会效益也应是考虑的目标。但是，就政府行为而言，由于处在城市建设资金相对短缺的情况下，希望获取一定量的土地收益以弥补资金的缺口也是一种普遍现象。因此，在特定的市场条件下，

3、借助某些方法探讨规划指标的选定与开发商、政府的目标保持协调成为当前房地产开发的重要课题敏感性分析是项目经济评价的重要方法之一，本质是通过不同因素对方案影响的多方比较，为项目决策服务。房地产项目规划方案必须综合诸多因素来构思，较为成功的方案正是在充分考察各种因素，并且在研究这些因素将对各方效益带来的影响之后所做出的合理选择。为此本文将以浙江嘉兴市某旧城改造项目为例，运用敏感性分析的方法研究规划指标(建设性质、开发强度)和土地价格、开发效益之间的关系，寻找能为开发商和政府所接受的规划指标变化区间.为相应的方案设计提供依据，从而提供一种供规

4、划设计人员借鉴的思路和方法1案例研讨—嘉兴某旧城改造项目规划指标的确定分析1.1问题的提出嘉兴市位于浙江省北部，地处长江三角洲的杭嘉湖平原，正逐步发展成浙北的主要交通枢纽、长江三角洲南翼重要的工贸城市川。其城市发展已有2001〕多年的历史，旧城区以环城河为界，形似椭圆形，总用地面积为2.38kW.20世纪90年代以后，嘉兴旧城区进行了较大规模的改造，但土地利用结构不合理、城市景观环境差、市政基础设施滞后、公共空间少等间题仍然存在。因此，嘉兴市政府迫切希望加大旧城改造的步伐，但是，其改造的资金缺口较大，相当程度上需要依赖于通过土地一级开

5、发获取的收益来支持。同时，旧城改造项目能否成功，还须满足开发商的效益要求，其中非常重要的点是规划设计的指标选择上。收稿日期201一In一08作者简介林坚(1969一)，男、福建人，副教授、硕士，主要从事不动产经济、城市上地利用城市和区城规划研究二加1年增_+林坚等:敏感性分析方法在房地产开发前期规划中的应用初探29本文的案例位十嘉兴旧城区北部，紧邻一条重要的商业、交通综合型干道，建设占地3661x7南需要拆迁约500P居民和部分单位，拆迁建筑面积54500m'根据嘉兴城市规划的安排，该地段拟安排综合什物业，涉及商业、住宅、文化娱乐、办

6、公等多种用途，但由该地段向南延伸将形成嘉兴日城区重要的景观轴线，为缓解城市开敞空间过少的矛盾，加上案例所依地段的另一侧己形成较气体量和密a的升发，故案例不宜再安排过高强度的建设，容积率应控制在3以内。由丁拆迁将由政叮统一进行经测算，费用为10650万元，摊到用地上为2910元/时。政府希中能通过合理的规划设;‘，既改变这一地区破旧的面貌，又争取回收政府在拆迁及基础设施建设中hk垫付的资金rIti此.在上述约束条件下，为保证政府的土地收益目标及开发商的合理回报的取得探讨规划3.物业组合形式及容积率的控制指标选择，成为卜文研究的重点_1二

7、研究方法及条件设定乙21研究方法与步骤案例分析将应用敏感性分析的力法，在嘉兴现有的房地产市场条件下，音U析案例的规划指标物业性质、现划容积率)、上地出让价格和开发商将获得的收益之间的关系:主要研究思路为:(1)没定条件:很据嘉兴市房地产市场、建筑市场、房地产开发政策以及金融政策，确定案例所能接受的效益基准、不}司类jta物业的价位、开发成本及税费取费标准;(2)按照敏感性分析的思路，估计小同的出让地价水平、分类物业面积组合及容积率指标下案例开发的效益水平;(3)从模拟结果中寻找洪规划参考的条件组合，并提出相关建议_}三2条件设定1.2

8、.2.1效益评判的基准:G前听述本案例的效益因角度不同指标各异。从政府的角度，目的在干获得尽可能高的}地qA益最低的限度应是能补偿拆迁需耗费的开支，即不小于2910元/时地价，但是考虑对基础设施投资的补偿.政府希望能获得