旧厂区地块改造开发——华润二十四城解析

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1、随着成都东门工业企业的迁移，特别是工厂宿舍区的改造，在东门二环周边到处可以看见成百上千亩的大盘地块，而对这些地块的改造将是一个重要的问题。华润置地在拿到东郊420厂后，对该厂区的改造和保留都非常值得关注，特别是对原有历史的保留和保护。一、项目概况二十四城位于成都市武侯区，北面临成都市南河，南面临成都信息工程学院，东面临开行国际大厦和人民南路，西面临居民住宅和万里桥。二十四城采用通过建造高层住宅的规划方法，降低住宅密度，从而有效保留工厂内原生态景观、树木和部分工业厂房、工业机床、瞭望塔等原地块历史特征，营造独特的“五十年代老

2、工业”主题文化氛围，引领城市新型生活方式。项目档案物业类型：高层占地面积：840亩容积率：7总户数：20000户开发商：华润置地（成都）发展有限公司建筑类别：高层建筑面积：260万平方米物业地址：成都市成华区二环路东三段二、项目开发背景1.项目地块概况二十四城所在地块原属420厂，是城东的老工业基地。整宗地块占地面积巨大，是07年城东的“地王”地块。此地块内部环境优越，绿化和规划相对较好。整个地块，需要大规模整理的地方不多，地块条件较为成熟。2.开发商概况华润置地有限公司是内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业

3、发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、绵阳、南宁等十八个城市，连续四年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。华润置地1996年于香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。截至2007年12月31日，市值为694亿港元。截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。三、产品开发策略1.“重塑城东文明”的开发理念二十四城的规划理念定

4、为重塑城东文明。2.“新城市居住模式”的定位二十四城将被打造成中国最具城市氛围、对原生态环境和建筑保留较好、富有独特人文氛围的城市生活社区，在成都东区形成一座现代化的新城市中心，为居住者提供一种新的城市居住模式。3.“都市精英、城市新贵”的客户定位二十四城将目标客户定位为都市精英、城市新贵，客户来源主要针对喜欢城市生活、在城市中心区经商、工作的私营业主、经营户、企业高管及外资单位高级管理人员等高收入人群。四、产品设计特色1.规划设计在二十四城的规划中，规划师运用各种技术性手法处理，形成碗状的整体空间效果，并利用提高建筑高度

5、，降低建筑密度的方式，来消解高层建筑的压抑感。同时充分利用中央公园、周边商业街等环境要素以及社区内部优化的交通道路设计、树木等景观要素，为社区提供了舒展的空间。¢围合式组团二十四城一期的规划中，11栋高层住宅采用与中国传统的院落式布局相似的设计，形成三个围合式组团，注重了不同位置户型的景观均好性，使每户的景观及视野实现最大化。围合式组团围合式住宅是将绿化及景观置于中间，楼宇像围墙一样排列四周，尽管中间绿树成荫，但由于楼宇之间缺少通风口，不能形成有效空气对流，对防止病毒的传播不利。围合式组团布局，既能体现了小区的整体性，又在

6、开合之间使项目预留有充分的户外活动空间，能增加业主之间的沟通交流。围合式社区规模较小，容易封闭，这样儿童就能安全地在社区里面玩耍，老人也可以随意走动，符合中国人的传统生活习惯。¢高层低密度二十四城采用高层低密度的规划手法，将一期建筑密度控制为22.60%，并使楼间距达到75-120米，预留更多绿化空间和公共空间。¢充足绿地空间二十四城内一个总面积超过100亩的大型中央公园由南至北贯穿整个区域，而且各组团的建筑也是高低错落，形态不一，全然没有都市内高密度生活的拥挤感。绿地率35%¢以保留原生树木以及部分道路为原则在二十四城的

7、规划中，将有部分的历史建筑被保留。一部分在住宅区内转化为公共设施使用，激发出新的邻里关系；另一部分集中保留在一个区域内，将购物、餐饮、娱乐等现代元素融入其中，这些老建筑经过了重新设计和装饰后，逐步形成独具文化、艺术内涵的建筑群落。规划师妥善利用这些原生植被，业主入住时就能立即拥有一个繁茂与阴凉的环境。其中，17000棵原生树木以及部分道路的保留是“二十四城”规划的一个亮点。规划师们把显示着树木位置的测绘图当作底图，在安排建筑物的同时小心避开树丛；把树木聚集的位置，规划为社区的公园或邻里的中庭等。规划尽可能利用现有路网作为邻

8、里巷道，把房子安排在目前的街廓里，这样路旁的老树，就可以原地保留。南北向的市政道路略有弯曲，偏向二环路方向，减小了对地块东侧现有道路和原生树木的冲击。一棵中等大小（胸径25厘米左右）的树木，按生长50年算，其生产氧气的价值为3.1万美元，防止空气污染的价值为6.2万美元，保持水土的价值为3.7万美元，增