长清区·山水涧项目营销策划报告

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1、鲁商·山水涧营销策划报告济南思源房地产经纪2008年3月21日鲁商·山水涧报告框架目标：为什么要做营销产品：为什么样的产品做营销市场：在什么样的环境做营销目标客户：对谁进行营销战略：以什么样战略营销形象：以什么样形象营销节奏：以什么样节奏营销花多少钱来做营销第一阶段如何营销鲁商·山水涧如何营销？形象：以什么样形象营销节奏：以什么样节奏营销目标：为什么要做营销产品：为什么样的产品做营销市场：在什么样的环境做营销目标客户：对谁进行营销战略：以什么样战略营销花多少钱来做营销第一阶段如何营销为什么要做营销？——目标导向决定途径为什么要做营销？——目标导向

2、决定途径目标1：提升企业品牌一个楼盘的成功开发、一个品质楼盘的成功开发，同时是一个企业品牌提升的过程。★进一步完善鲁商置业“品质地产供应商”的企业形象；★实现鲁商置业做地产“行业标准”的战略目标。为什么要做营销？——目标导向决定途径目标2：拉升项目品质★通过一期营销过程中的推广，实现大众对山水涧整个项目高品质的共识，是实现山水涧全盘成功营销和高利润的必要条件。★拉升常春藤项目的品质。常春藤与山水涧是一个二位一体的项目，因为有山水涧别墅的开发定然可以拉升常春藤住宅的品质。为什么要做营销？——目标导向决定途径目标3：奠定全盘营销基础山水涧总建筑面积1

3、4万㎡，一、二期别墅只有不足5万㎡，一、二期的推广营销能否成功，决定着后期的营销成败。★树立项目品牌★打通销售途径★吸引消费目光★制造消费欲望★控制销售节奏★实现后期消费等待为什么要做营销？——目标导向决定途径目标4：实现营销目标★6月—7月完成销售面积2000㎡、销售金额1640万，销售均价8200元/㎡；★8月—9月完成销售面积7000㎡、销售金额5740万，销售均价8200元/㎡；★10月—11月完成销售面积13000㎡、销售金额11050万，销售均价8500元/㎡；★12月—09年1月完成销售面积8000㎡、销售金额7020万，销售均价8

4、840元/㎡。鲁商·山水涧如何营销？形象：以什么样形象营销节奏：以什么样节奏营销目标：为什么要做营销产品：为什么样的产品做营销市场：在什么样的环境做营销目标客户：对谁进行营销战略：以什么样战略营销花多少钱来做营销第一阶段如何营销为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心这是一个群雄争霸、乱象从生的市场城市、财富、权贵、生活已被错误诠释和无情的践踏再伟大的人无法改变一切理念都将从种种物理属性出发鲁商·山水涧，却用物理还原产品精神，还原别墅生活真谛以更强大的影响力与凝聚力，尽现其本真内涵山水涧九大看点看点一：

5、西部新城、大学中央看点二：交通畅达、出行便捷看点三：鲁商品牌、品质供应看点四：靠山面湖、休闲养生看点五：风情商街、一站教育看点六：现代质朴、人文建筑看点七：百万大盘、市镇规划看点八：原创别墅、院落生活看点九：湖景风情、会馆生活外部看点内部看点为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心遗憾一：城市功能欠缺、生活配套不足遗憾二：西部不居之地、居住氛围不足遗憾三：远离城市中心、交通时间较长三点遗憾为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心1、准确选择目标客户群，首先攻击适合在此区域生活的客群2、强化产品优势，直到在目标客户心中达到弱势可以忽略不计的程度

6、。3、把别墅的配套设施做全，形成满足别墅客群消费需求的配套组合，降低城市配套对客群的不良影响。应对策略为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心可以发挥的三大看点一、高质量物业管理所谓别墅环境，除了物理环境的优越之外，软环境——物业管理将是最能体现生活质量的因素之一，也为业主所看重。所以建议选择国内知名物业管理公司，提供包括“隐身式”服务在内的高档物业管理服务。将会成为项目的一大销售亮点，与其他不成规模的别墅区相比形成更强竞争力。为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心可以发挥的三大看点二、能够百年传承的建筑质量为什么欧洲的房子可以几百年，中国

7、的房子只有几十年？什么是值得世代相传的房子？什么样的房子能够世代相传？物权法的颁布，巩固了别墅百年私有的可能性；除此之外的必须条件，就是优良的建筑质量。既然济南的别墅在强调他们的建筑质量，我们也不能在这方面做的差！如此，一个“可以百年传承尊崇与荣耀的别墅”的概念也将更加充实。同时，建议采用多种环保节能的新材料和技术，提高产品的物理竞争力。为什么样的产品做营销？——主体是营销的核心可以发挥的三大看点三、建一座楼王增加卖点别墅专属富人所有，富人也有一定的从众性（富人之众），也喜欢与超越自己的人同行，也喜欢与超越自有而可以标榜自己的房产？如果在山水涧建

8、一座水景楼王，大面积、超豪华，是不是可以成为项目品质的代言、增加项目的亮点？从而提及济南的别墅楼王就想到山水涧？建议，将此楼王装修为样板