“天籁·山水清音”项目造价控制的研究

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1、第一章绪论1．1研究背景房地产业经过几十年的发展，有力地促进了国民经济快速发展。成为我同经济发展的支柱产业之一。但在房地产业的发展过程中也暴露出一些问题，主要表现在房价过快上涨影响到百姓生活和社会的经济发展，出现过度投资现象，房价超出人们的实际支付能力，这固然与我国城镇化进程中对住房的刚性需求因素有关，但与房地产企业工程造价控制水平也存在很大关系。如果房地产企业很好控制工程造价，在房价和利润之间找到一个平衡点，就能获得良好的发展。国家针对房地产行业存在的问题，也在政策上进行调整，稳定和控制房价上涨速度，房地

2、产企业如何从粗放开发模式转入到精细化开发模式，在国家调控政策背景下使企业求得生存发展成为摆在房地产企业面前一个急需解决的重要课题。房地产开发企业往往忽视投资决策阶段、设计阶段及招投标阶段的造价控制，而将项目的工程造价控制重点放在项目施工及竣工结算阶段，特别重视与施工企业的竣工结算谈判工作。投资决策及设计阶段对整个项目的造价控制有着深刻的影响，若在该阶段失误，随后的施工结算等过程中，只能按照图纸计算工程量，被动地进行结算，即使在结算阶段也很难改变投资失控的大局，从而造成“三超”(概算超估算、预算超概算、决算超

3、预算)现象，严重影响着建设工程投资效益管理水平。因此，在“天籁·山水清音”项目中，为提高工程造价控制水平，我们必须对房地产开发的过程实行全过程造价控制管理。1．1．1“天籁·山水清音”项目概况“天籁·山水清音”项目座落在距河北省省会石家庄最近的龙风湖畔，距石市南二环9．3公里。约10分钟车程．位于龙风湖南岸，有封龙山、青龙山和风凰山三山环绕，总占地226亩分尔两两区建设。其中两区占地100亩，绿化率62％．容积率0．39。本文主要以西区为例，对房地产开发项目的全过程造价控制问题进行研究。项目两区规划分为两期

4、开发，一期规划别墅81套：二期规划别墅88套、一‘栋四层公寓共计32套。项口一期别墅均为三层，在建筑组台形态上涵盖了独栋、双拼和联排三种形式。总共包括f／’≮种户型。户型建筑面积最小156平米，最大203平米。“天籁·山水清音”项口鸟瞰图(图1．1)和“天籁·山水清音”第一章绪论实景图(图1．2)如下：图1．1“天簸·山水清音”项目鸟瞰图(西区)图1．2“天簸·山水清音”项目实景1．1．2研究的必要性以下从国家房地产政策、企业发展、项月的实际情况等方面分析课题研究的必要性。第一章绪论一是国家房地产政策要求企

5、业控制建设项目工程造价。以住宅建设为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，住房成为政府和普通老百姓非常关心的问题，房地产业能否健康可持续发展，直接影响到人民的生活水1￡和国民经济的发展。·国家相继出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等稳定房地产市场平稳健康发展的多项政策，提出建设节约型社会的号召，对节能也提出一定要求。国家调控政策体现在银行信贷等多个方面，这些都要求房地产开发企业有效控制工程造价。二是市场竞争需要房地产开发企业有效控制工程造价。当前社会经济

6、正处于大发展的阶段，我国逐步进入信息化社会，市场情况瞬息万变，随着时代的发展和进步，人民生活水平逐步提高，人们对于住房提出了更高、更多的个性化需求，而住宅开发中需要投入大量资金，面临着各种复杂的情况，其投资具有一定的风险性。．·随着我国城镇建设和市场改革，住宅建设市场已经具有相当规模，涌现出众多房地产开发企业，市场竞争日益激烈，而房地产开发企业的造价控制与管理水平是企业是否具有竞争力、是否能够生存发展的关键。三是“天籁·山水清音”项目工程造价控制是项目投资收益的关键。“天籁·山水清音”项目的工程造价控制尤为

7、重要。该项目位于石家庄郊外风景区，远离城市配套设施，与一般住宅项目有很大不同，定位为第二居所，若干年后可能会发展为第一居所。在该地区房价相对较低，由于远离城市配套设施，且在旅游景区，因此其采暖方式、建筑材料等要充分考虑环境保护和与周边环境协调一致等因素，既要考虑建设成本，又要考虑长期的运行维护成本，综合考虑现实的具体条件，根据全寿命周期费用分析、价值工程等理论方法，从整体费用考虑．节约社会资源，实现节能目的，既实现经济效益，又实现社会效益。1．2研究目的与意义以“天籁·山水清音”项目为例，对项目的工程造价进

8、行研究，努力应用先进的理念．积极探索工程造价控制的方法和措施，以提高企业利润，对其它项目建设也提供经验。1．2．1企业加强造价控制响应国家对房地产市场的宏观调控要求针对房地产行业存在的问题，国家从国民经济长远发展的战略高度，加大对第一章绪论房地产行业的政策调控力度。国家相继出台了保障房用地计划、78家央企退出地产、国19条、首套房契税优惠收紧、改善性住房优惠收紧、存款准备金利率上调、《住房保障法》起草、保障性及普