深圳市南方鸿基常平司马项目定位策划报告

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1、2004.11.18地处常平司马总占地500亩一期占地300亩南方鸿基常平司马项目定位策划报告目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化品牌与知名度迅速回笼资金销售持续增长工作流程市场回顾项目属性[定位]定位建议项目属性[定位]定位建议项目概况（300亩/容积率0.8-1.8待定）项目20分钟活动圈——至塘厦20分钟车程；至深圳观澜30分钟车程；至横沥镇区15分钟车程；东坑镇区20分钟车程；大朗镇区20分钟车程；黄江镇区20分钟车程；樟木头镇区10分钟车程。项目外部资源1——司马假日酒店四星级商务酒店；桥头/谢岗/司马企业商务聚集地；地处项目南面，优美的园景给

2、项目增值；项目外部资源2——新星贵族学校1000亩占地、1800名学生、师资雄厚区域项目名称月均销售套数实收均价住宅别墅合计住宅别墅合计常平镇区东田丽园27128454566024682金美花园656538273827碧湖花园26228345860093808新天美地202032553255常马路－司马隐贤山庄111132173217金田花园5523622362骏马花园4419831983玫瑰花园617237137342785市场现状常平内的竞争司马楼盘面临的问题——与镇区项目存在地段劣势；——农民房、厂房混杂，规划零乱，居住环境存在差距；——配套严重缺乏；

3、——缺乏公交体系，往来镇区不方便；镇区客户不认同司马！镇区客户置业需求——本地原居民认为小区园景很好，可以有休闲的地方，但因看园景的单位价格过高，就选择了临路比较吵的，周边曼克顿广场处于打桩阶段，从噪音到空气都有影响，但近期可以解决，仍关注临路的嘈杂情况。阿婆，50-60岁，本地人，老房子收租作为其主要收入之一，丈夫另外有工作。现居住在位于天鹅湖路上的丽景新园临路的一侧80平方米左右3房（总价三十多万），主要是考虑距老房子近，收租方便，另外老朋友也都住得很近，可以一起玩玩，且周边配套完备，购物、餐饮都很方便。对司马的认知：工业区、偏远、房价低，自己和同类的朋

4、友不会考虑去那里买房；关于如果司马有一个高素质的楼盘是否会考虑去买房的问题，阿婆表示自己的人脉都在附近，地域观念还是很强，另外考虑到儿女购房的问题，表示会选择素质较高的楼盘，但希望交通问题可以解决，譬如住户专车的开通，认为大的社区保障会好。具象客户1（常平镇区本地原住民）镇区客户置业需求——港人女士，40岁左右，在香港工作，另有住房在港。在常平新天美地花园有住房（3房，约90平方米）。周末带两个来香港念书的丹麦女生回来休闲的。认为一旦有较多时间就可以会常平来玩玩，社区环境不错。但是对价格还是比较敏感，并不认为30万元买套房很便宜。对司马的认知：比较远，担心往

5、返香港不够方便。交通的解决主要依靠住户专车、甚至往返香港的直通车。如果这样，在司马的高素质楼盘仍会考虑和朋友购买。具象客户2（港人）镇区客户置业需求——个体生意人对司马的认知：很少去到司马，主要还是在镇中心一带生活为主。由于自己目前已经购买了三房的单位，如果自己小孩结婚了后再换房就会选择复式楼或者别墅，这样一家人都可以住在一起。他认为反正自己有车，假设某个楼盘是在司马，如果产品特别好，并且小区环境也令他满意，价格也比较合理，他就不会顾及交通问题，仍然可以选择在司马置业。具象客户3（在常平购房本地人）男士，40左右，主要收入为收租还有一个店面做生意。目前小孩在

6、读高中，居住在东田丽园（110几平方米，总价40几万）。认为这个花园社区够大，够美。以前都没有想过需要自己买房子来住，但受自己朋友的影响，也从自家建的农民房搬出来。他选择了一次性购买。入住后觉得物有所值，他还想介绍自己的朋友来买这里的房子。镇区客户置业需求——中高管理层周边镇区高端群体置业动向具象描述1（张先生）客户背景：台湾商人，主要业务集中在大郎。客户基本情况：年龄45岁，中专文化。平常主要在台湾和大郎之间往返，目前的业务繁忙，在大郎做生意已经有15年。家里共有5人，有3个小孩，请了2个保姆。目前有两辆小车。由于自己以前读的书比较少，因此在自己经济条件允

7、许的情况下，为了让子女得到更好的教育，已经把他们送在国外读书。置业动机：认为自己现在生意已经上了轨道而且比较顺利，目前居住的房子面积较小，因此想购买更豪华的住所，从而满足自己更高生活品质的追求。高端群体置业动向（港台资老板）置业需求：需要购买300平方米以上的TOHO或独立别墅,只要是在自己经济条件允许的情况下，如果能看中自己特别中意的房子，并且觉得物有所值，他对价格可以不计较。特别强调需要有私家车库，有私家花园,这样才能让他感觉到是真正的回家而不是回房,可以在自家的花园充分享受阳光。由于他们同属生意人,特别看中的是居住房屋的风水。还必须拥有豪华的客厅,才能

8、体现他们尊贵、彰显他们成功的一面。小区内的物业管理服