东营房地产市场调查2008

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1、东营房地产市场调查一、区域分析　　东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，1983年10月建市。全市辖区包括东营区、河口区、广饶县、利津县、垦利县，行政区面积8053平方公里，人口180万。东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城掠影　　东城是东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善，两大开发板块清风湖板块（如水岸名都、水岸天华、德泰家园、东辰鉴墅等）和东城百大板块（市安居工程、科大远鉴、胜宏国际新城、胜宏尚郡等）也已形成，同时东城开发区随着阳光100的入驻，也逐

2、渐形成居住板块如阳光100•城市丽园，景港房地产开发公司即将兴建的奥林匹克花园等。西城掠影　　西城是胜利油田管理局和东营区政府驻地，又被称为油田“基地”，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场、振华商厦、百货大楼、商业大厦、供销商场、三联、大商等大型购物商场，及无数的星罗棋布的小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求。西城由于土地储备有限，新开发楼盘较少主要集中在北部胜华板块（如天籁华都、香格里拉等）、东部东赵开发区（格林枫景、海信盈城等）、南部胜利机械厂（海通•时代康桥）和胜利工业园板块（科教小区）等。　　 西城是一个成熟的区域，交通、商

3、业配套、大型购物场所都非常的完善，出行方便，是一个聚人气的“易居城市”；东城市委市府所在地，随着商业配套设施的不断完善，东城住宅逐渐受到很多高端客户的青睐。西城平均房价在2600元/㎡－3300元/㎡之间，其中多层价格在2500元/㎡—2900元/㎡之间，规划有多层，小高层和少量别墅，并且客户以购买多层的客户为主，一般多层二三层最受欢迎，当然也是价格最高的楼层。东城现阶段以高档住宅为主，一般为高层住宅、别墅和花园洋房为主，多层为辅，一般高层平均房价在2700元/㎡－3500元/㎡之间，景观别墅、花园洋房一般都在4000元/㎡。二、市场分析   　　随着东营市房地产市场的

4、迅速发展，东营房地产市场逐渐从单一的多层住宅发展为小高层、复式楼、别墅、洋房等多元化房地产市场，面积也从70平方米二居室户型衍生为以三居室为主，复式、洋房为主的大户型住宅，可以说现在的市场是各种户型应有尽有，基本满足了社会各阶层对于住房的需求，购房者基本上能够根据自身的实际情况购买到如愿的房子。   　　现阶段的东营市房地产市场，客户来源主要是胜利油田的无房户、企业员工、外来做生意人员等。他们收入相对稳定却不富足，100平米～120平米小面积大户型的住房是他们最大的需求，而目前主要楼盘的主力面积也大都集中在100平米～120平米之间。   　　例如西城的海盟地产开发的香

5、格里拉以两居室80㎡—95㎡、三居室105㎡—120㎡为主打户型；海通地产开发的海通•时代康桥一期主打户型为三居室100㎡—126㎡。这一户型万足了广大消费者的需求，一方面能够三居室给生活带来的便利，另一方面因为房屋的面积小，总价款低，大大的减轻了普通购房者的付款压力，从而赢得了广大工薪阶层和未来做生意人员的亲睐。   　　当然面对东营地区的高端客户，近年来东营房地产市场别墅、洋楼也纷纷在东营市场亮相，例如东城东辰佳日开发公司开发兴建的东辰鉴墅，由于面对的是高端客户，因此在建筑面积上以330-730平米景观别墅和200平米的花园洋房为主，以130平米到180平米三居室、

6、四居室房屋建筑为辅，多元化满足高端客户的需求。与此相仿的还有胜宏尚郡、格林枫景、盛运家园等主打景观别墅、花园洋房，这些楼盘一般绿化面积都非常的高，区内景观也非常的丰富，社区配套完善，附加值增加，大大提升了楼盘的性价比，虽然这一类楼房的价格一般每平方米在4000元以上，但还是受到广大高端客户的喜欢。 三、楼盘广告分析   　　随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产市场已经不是单纯的销售房屋，要想在竞争中胜出占领市场，在开发房子的同时必须提高楼盘的性价比，以吸引消费者的眼球，价格对于房地产市场来说已经不再成为优势和卖点，提高楼盘的性价比才是房地产市场竞争的主题。　　1、建筑材

7、料向节能、环保方向发展   　　随着国家对建筑材料节能环保要求的不断提高，广大开发商越来越重视提高产品质量与品质，各种新型与高档材料开始推广和使用，建筑节能一时成为大家购房时讨论的热点。从07年开始，节能、环保出现在东营楼盘的广告语里面：如众成格林枫景强调采用全国领先的国家三步节能的设计标准，住宅节能达65%。   　　2、这边风景独好   　　随着房地产市场发展的不断完善和成熟，消费者购买房产时不再盲目，逐渐变得成熟、理智，购房不再单单为了满足有无的问题，而是为了满足生活质量的提高，追求精神方面的享受，因此很多房地产商在社区配套上下了很