2008年广西柳州房地产市场调查报告

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1、2008年广西柳州房地产市场调查报告柳州项目市场调查报告目录5第一部分项目基础资料5一、项目概况6二、项目周边设施图片及平面图11三、市调研究方法11四、开发开发经济技术指标建议12第二部分柳州市宏观环境12一、国家重大政策、法规的回顾16二、柳州市城市经济发展状况18三、城市规划和定位概况23四、柳州土地市场分析27五、柳州居住物业的市场研究8><#004699'>42第三部分商业部分<#004699'>42一、柳州商业发展综述<#004699'>48二、五星商圈内商业物业情况分析60三、五星商圈步行街区商业状况6<#004699'>4四、五星商圈内的商业状况（五星步行街区除外）

2、70五、柳州商业物业发展现状75六、竞争项目分析80七、城市消费者消费习惯调研89八、柳州未来商业发展走势分析92第四部分柳州酒店市场研究92一、酒店整体分布及供应状况92二、酒店经营情况93三、柳州市酒店分布图9<#004699'>4四、柳州市主要宾馆基础资料95五、柳州市酒店行业经营客源分析97六、市场动态及新闻链接98第五部分服务式公寓市场研究98一、服务式公寓市场现状简析99二、市场预测100第六部分写字楼市场研究100一、市场分布概况10<#004699'>4二、市场发展预测第一部分项目基础资料一、项目概况■项目地块位置简述及规划特点项目地块分为A、B两部分：地块A：地块

3、B：规划特点：■交通组织及人流、车流条件■项目周边配套情况类别名称政府机构银行机构大型单位购物场所餐饮娱乐医疗机构文化、教育机构星级酒店二、项目周边设施图片及平面图■教育及公共服务设施柳州市第十五中景行小学柳侯公园柳州博物馆■医疗、金融机构妇幼保健院柳州市人民医院（即将拆迁）中国人民银行中国农业银行■房地产项目友谊国际（商住楼）方东大厦（商业办公楼）连塘苑（现代简约风格）金色港湾（商住楼）三、市调研究方法·调查块面：土地市场、住宅地产、商业地产、酒店、服务式公寓、写字楼物业。·调查周期：2008年7月至8月。·调查人员：·调查方法：走访、发放问卷。·调查群体：柳州市市民及地产行业从

4、业人员。·调查范围：城中区——五星商圈、八一路、跃进南路、三中路、雅儒路、河东桂中大道、海关路等。鱼峰区——谷埠国际商业街、鱼峰路、荣军路、柳石路、驾鹤路等。柳南区——新时代商业港、飞蛾路、邕柳路、西环路等。城北区——北雀路、跃进北路、胜利路等。四、开发开发经济技术指标建议由于项目开发经济技术指标还没正式确定，我方根据项目所在区域市场特征、项目地块周边资源禀赋的基础上给出项目开发的经济技术指标建议：地块实际用地面积（亩∕㎡）容积率建筑面积（㎡）绿化率建筑密度停车位比例物业形态AB总计第二部分柳州市宏观环境一、国家重大政策、法规的回顾1、土地政策回顾在经过2006年，《国务院关于促进

5、房地产业健康发展的六点意见》的调控之后，曾经沉寂一时的中国房地产在2007年旋风一般刮起一股疯涨的狂潮，不但一线城市的房价，甚至一些二、三线城市的房价也在一夜之间青云直上，其涨幅窜升之快，之叫人难以相信。一时间“地王”、“楼王”成了人们茶余饭后讨论的热点话题，仿佛没有参与楼市的人就是时代的落伍者。根国家统计局数据显示，2007年1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15<#004699'>4<#004699'>40亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。全国房地产开发企业完成土地开发面积2.1<#0046

6、99'>4亿平方米，增长8%。全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降<#004699'>4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降1<#004699'>4.2%，房地产市场的狂热程度可见一斑。在全国人民关注房价的时候，国家出台了一系列的调控政策来控制房地产行业的不寻常扩张。以下是2007年国家出台的行政和金融政策的回顾：2007年中国房地产调控政策回顾公布日期公布机关文件名称2007年1月25日国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年3月16日全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》2007年3月22日国务院要求实

7、行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线2007年5月23日商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》2007年8月7日国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007年9月28日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年9月27日中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007年11月7日国家发改委、商务部《外商投资产业指导目录（2007年修订）》2007年12月1