郑州维亚纳森林营销推广策略案

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1、维亚纳森林营销推广策略案2008年9月19日寻找森林里千年荣耀的休闲城堡目录一、市场分析二、产品介绍三、客户分析四、项目定位及分析五、营销推广策略一、市场分析我们应该发现了忙碌的郑州人没有真正的远离喧嚣！忙碌的郑州人没有完整的家庭生活！忙碌的郑州人赢得了事业，却输掉了家庭幸福；忙碌的郑州人创造了财富，却丢掉了生活品质。忙碌的郑州人不仅处于亚健康状态，而且处于亚幸福状态！面对生活，无处可逃为工作而疯狂的郑州人，有着“没有时间刻度的人”、“夜生人”、“夜游人”等一大堆的“美誉”。8小时工作、8小时生活、8

2、小时睡眠的作息规则被彻底打乱。在人们既有的观念中，8小时工作之外的时间才具有个人价值，因此，拼命而规矩地工作、疯狂放纵地娱乐一度成为许多人奉行的生活准则，但结果仍然不能使自己的压力有丝毫的减轻。一切真正的自由都应该包括“空间自由”和“时间自由”。郑州人关注“时间自由”，是因为工作节奏越来越快，人们被逼得无处可逃，所以希望解脱。休闲是什么？除了关注时间自由外，更需要空间自由，把人放回自然的状态。出路在哪里？绿色生存，为生活换一层新鲜色彩！远离喧嚣，为自己的心灵点一盏宁静的灯！亲近教育，让自己的智慧更上一

3、层楼！因为人类是从大自然中来的，所以，只有当人真正返回大自然中时，才能找到心灵的慰藉。早在19世纪末，美国上流阶层已经发起了向郊区迁移的运动，20世纪，几乎所有西方国家的中坚份子都加入这一行列，“绿色生存”将划定整个21世纪主流家居方向。在紧张的工作之后，人们从繁华的都市，涌向郊野，奔向大海，在浪水的冲洗、绿叶的遮护，及森林淙淙流水与虫鸣的安谧祥和中，尽情地呼吸大自然的气息，获得放松和汲取智慧。阳光明媚的下午，坐在宽敞的阳台上，品一壶茶，看一本书，莘莘学子挥洒着笑颜从楼下经过，仿佛自己的孩子一般，在教

4、育浓厚的氛围里，欢乐与共。维也纳森林：回归自然！远离喧嚣！人文环境！蓝天、阳光、绿树、鲜氧、教育……在今天已经是无法再造的奢侈品。维也纳森林，与喧嚣的市区不再是简单的地理区隔，而是生活品质的分野。郑州最具生活、休闲的区域中哪里？根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。维也纳森林刚好处在第四层，即休闲生活区。在这里有绿树成荫，有清新的空气，有高等的教育，有休闲的氛围，唯独没有城市的喧嚣。这里是城市最适合居住、最具生活内涵的区域。近期楼市动态2007年下半年是房地产市场的宏观调控期，北

5、区的商品房成交也受到明显影响，成交量明显下降，市场进入严寒期。进入2008年1～3月份北区市场依然持续着2007年冬天的严寒期，一直到4月份，在郑州市场大环境的影响下，北片区市场才开始出现回暖。从4月份至5月份，成交量以及成交面积都在稳步上扬，消费需求也随着政策和产品的变化而改变。市场受众开始倾向于低首付、低总价的中小户型的购买。据统计，目前北区各楼盘自住型客户占90%以上，投资型客户则不足10%。消费主体由原先投资型客户转变为自住型客户，市场需求演变为以刚性需求为主导的健康市场。投放量比去年显著下滑

6、，但呈抬升趋势。结束了前期小幅下挫，房价又呈上扬态势。今年销售整体弱于去年，但旺季也有惊喜形势。虽然今年北京、上海、深圳、杭州、南京等一线城市销售量与去年同期相比，退房较多，跌幅达54%。但是对我们郑州来讲影响不大。因为，比起一线城市北京等来说，郑州仅介于二、三线城市之间，房价泡沫远不如一线城市那么大，并且投资性需求较少，刚性需求且有上涨之势。根据数据统计，在2007年，郑州有53.3％左右的商品房，被外地人买走。而在2008年上半年，这一数字下降到了49.3％，而用于刚性需求的自住则占到了50.7％

7、。而且，温州炒房团在郑州的量较少，虽然房价的涨幅较去年有所下降，但均价一直在微涨中。这也说明，在郑州刚性需求一直处于增长态势。最新消息7月30日，郑州市国土资源局组织召开听证会，修改郑州市区基准地价。这是2003年以来郑州首次准备修改市区基准地价。基准地价是一定区域内土地的平均价格，该价格是土地挂牌起始价、招标拍卖地价等土地出让价格制定的重要参考依据。结果：商业一级地价格增长22.09%，末级地价格增长62.16%，平均增长37.71%；住宅一级地价格增长68.75%，末级地价格增长43.75%，平均

8、增长99.35%。结论：地价大幅提升，成为后市止跌的最大利好。结论郑州市场进入高位盘整期，随着诸多大盘入市，市场开始“大象的游戏”，紧缩的政策给大象带上了脚镣……销量同比下滑，投放量不断爬升，市场去化能力趋弱，供大于求效应日益显著，行业快速进入买方市场；近期略显疲软，后市止跌有望，只有眼光超前，才能跨越脚下沟壑；要么降价（价格）、要么提价（价值），市场没有第三条路，从长远利益考虑，提升价值是我们不二之选；宏观经济发展、供求比例、居民收入情况以及政策的干预