菏泽项目汇报稿

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1、菏泽城市发展与房地产市场概况一．序言：菏泽古称曹州，位于鲁、豫、苏、皖四省交界处，其历史悠久，文化灿烂，加之旅游资源丰富，美丽富饶，交通便利，曾几度商贸云集、货畅其流，成为中原地区的经济文化中心；其区位独特，位于东部沿海发达地区与中西部资源富集区的过渡地带，处于华东、华南开放地区与华北政治经济文化中心的结合部，承东启西，引南联北。目标地块位于菏泽城区外围的东北方向，交通便捷，与老城区及开发区核心区的联系较为紧密，但区域内发展不成熟，生活配套缺失，多为农田和村庄。目前菏泽市将该区域规划为赵王河生态新区，欲将其打造成集居住、商业、行政办公、休闲、旅游度假于一体的生态新城。在这样的大背景下，我们

2、该如何对该区域进行整体规划、实现一二级联动开发？二．我们通过实地调研及资料搜集的方式，旨在解决以下几点问题：1、菏泽整个城市的发展面貌如何？城市经济运行状况是否良好？2、菏泽房地产市场发展如何，其市场容量有多大、未来的发展潜力如何？3、项目所在区域的发展现状如何？4、在已有的概念性规划方案基础之上，我们该如何进行规划建议？三．报告主体分为4大部分：Part1城市宏观背景研究Part2城市房地产市场研究Part3地块解读Part4规划建议四、城市宏观背景研究1.城市概况：菏泽市历史悠久，文化底蕴深厚，其位于山东、河南、江苏、安徽四省交界处，总面积为12228平方公里，城市人口50万，现建城区

3、面积62平方公里，历史上曾一度成为中原地区的经济文化中心。菏泽市辖八县一区（牡丹区），另有一省级经济开发区。菏泽市自然资源丰富，开发前景广阔，尤其以煤炭、石油、天然气等储量巨大。2.城市经济：菏泽属于传统的农业大市，缺少支柱型大型工业。近几年随着矿产资源的发现和开发，煤炭开采和洗选业、化学原料及化学品制造业、化学纤维制造业逐渐成为当地的支柱产业，工业产值占GDP的比重逐年上升。（2011年三产占比分别是：15.4%、53.7%和30.8%，工业对经济发展的支撑地位逐步加强，08年突破50%，11年占比达53.7%，增速较为缓慢，呈现“工业化”第一阶段的典型特征。）2011年GDP达1475

4、亿元，在山东省内排名倒数第四，人均GDP为17370元，省内倒数第一；可见作为山东省的人口大市，经济发展较为滞后。2011年人均可支配收入（16658元）、人均消费性支出（11216元）及人均银行存款（9349元）在省内也处于落后地位，但与周边临近的其他城市（商丘、开封、濮阳）相比基本处于同一水平。3.城市规划解读：城市发展战略：菏泽的城市发展战略是将菏泽建设成为以能源化工和农产品加工业为支撑，农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市和“三大基地”，即山东省重要的能源化工基地、全国重要的优质绿色农产品加工基地、鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地。城区发展方向：以

5、向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。城市布局结构：“一核、两轴、四组团”。一核是指城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。两轴是城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。四组团是城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。近期建设策略：1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心城市”为目标，积极发展商贸物流产业和现代服务业。3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。4、加强园林绿化与生态环境建设，突出菏泽的城市特色。5、建立和完善高效的综合交通体系和基础设施系统。城市远景构想：菏泽

6、未来将发展成为以菏泽城区为中心、定陶为副中心，以绿化、水系相联系的组合城市。五、城市房地产市场解读1.土地市场量：从07-11年，菏泽市区范围内住宅用地年均成交约2400亩，2010年成交量为3882亩，达历年土地成交最高值；2011年土地成交2392亩，环比下降38%；价：从07-11年，菏泽土地成交均价从2007年的21.2万元/亩上涨到2011年的34.3万元/亩，增幅达61.8%，其中2010年的成交均价为41.4万元/亩，为历年成交最高值。2.商品房市场解读商品房市场发展现状：菏泽房地产市场起步较晚，目前处于快速发展阶段，刚性需求占主导地位。随着菏泽房地产投资总额不断攀升，城市化

7、进程稳步推进，旧城改造和新区建设的力度不断加强。根据相关理论模型，虽然菏泽市还处于初步城市化阶段，但其房地产市场即将进入高速发展期，在政策面稳定的前提下，未来市场运行趋势看好，房地产市场可挖掘空间大。商品房市场表现（1）市场容量：2011年菏泽全市商品房销售面积为789万方，但市区范围内的住宅成交面积仅为92万方，占比为12%，市场容量有限。（2）成交均价：菏泽房价处于低位，2011年市区商品住宅成交均价为3626元/平