建筑技术经济-第十一章本科

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1、第十一章房地产开发项目的经济评价本章提要：房地产开发项目的经济评价是项目可行性研究的重点。它是在市场调查、预测及策划基础上，进行房地产项目的投资、成本费用、收入、利润和税金的估算。通过财务评价指标的计算，判别项目的财务可行性；通过不确定性分析与风险分析，预测开发项目的风险程度。学习目标：要求了解房地产市场调查、预测内容和方法以及项目策划。掌握房地产项目的投资、成本、收入、利润和税金的估算；熟悉资金筹措计划的编制；掌握财务评价的基本报表和评价指标；掌握房地产醒目不确定性分析和风险分析的方法。第一节房

2、地产市场的调查和预测一、主要内容1、投资环境调查和预测2、市场状况调查和预测二、调查和预测方法1、调查方法：普查、抽样调查、直接调查、间接调查。2、预测方法：德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等。第二节房地产项目策划以市场和拟开发项目分析为基础，可形成策划方案，用来指导后续开发投资活动。一、区位分析与选择（Location）二、开发内容和规模的分析与选择三、开发时机的分析与选择四、合作方式的分析与选择五、融资方式与资金结构的分析与选择

3、六、产品经营方式的分析与选择第三节项目投资与成本费用估算一、总投资的构成1、出售型、出租型估算项目：开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金项目总投资开发产品成本（开发建设投资）经营资金2、自营自用型估算项目：开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金项目总投资固定资产投资经营资金二、房

4、地产项目的经营成本开发销售模式：投入资金为流动资金，通过转让固定资产所有权或使用权收回投资。投资均转移到产品成本中了。自营模式：投资与成本概念与一般项目投资和成本概念相同。1、开发产品成本指项目建成时，按财务和会计制度，转入产品的开发建设投资。2、经营成本指产品出售、出租时，将开发产品成本按财务和会计制度结转的成本，包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施成本、房地产出租经营成本。三、房地产项目费用1、运营费用2、修理费用3、期间费用四、房地产开发项目投资、费用的估算方法1、土地费用估算以出让

5、方式取得增量土地使用权土地使用权出让金农地征用税费土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补偿费耕地占用税（占用耕地的）耕地开垦费（占用耕地的）新菜地开发建设资金（征用城郊菜地的）征地管理费（征地费总额的1.5%—3%）其他费用以划拨方式取得增量土地使用权与以上类似，仅少了土地使用权出让金。以划拨方式取得存量土地使用权土地使用权出让金房屋拆迁补偿安置费房屋拆迁除偿费搬迁补助费临时安置补助费或周转房费用停产、停业补偿费拆迁管理费其他费用以划拨方式取得存量土地使用权与出让方式类似，仅少了土地使用权出让

6、金。以房地产转让方式取得土地使用权利用房地产估价方法对转让费估算2、前期工程费用估算规划设计费（建安工程费的3%左右）可行性研究（总投资的1%--3%）勘察费（设计概算的0.5%）临时道路费临时供水、供电费、场地平整费（三通一平）其他费用3、基础设施建设费估算供电、水、气费排污、道路、路灯、绿化、环卫、通信工程费。4、建筑安装工程费估算方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量匡算法、概算指标法包括多个单项工程时，应分别估算。5、公共配套设施建设费估算居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场

7、、物业管理用房、其他。6、开发间接费估算工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳保、周转房摊销、其他。7、管理费估算8、财务费用9、销售费用估算10、开发期税费估算11、其他费用估算（未计入上述的费用）12、不可预见费估算（以上各项费用之和的3%--7%）13、经营资金估算第四节收入、利润、税金估算一、房地产开发项目收入估算1、租售收入估算2、自营收入估算二、房地产开发项目利润估算利润总额=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转

8、让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入期间费用=管理费用+销售费用+财务费用经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润）三、房地产开发项目税金估算经营税金及附加的估算城镇土地使用税及房产税的估算土地增值税企业所得税第五节房地产项目财务评价一