江苏如皋项目浅水湾营销策划方案jpg

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1、■市场篇■定位篇■营销篇■广告篇■表现篇壹项目市场篇项目概况本项目北临外城河景观带，南临繁华的跃进路，并与清水墙，小坡顶的民居建筑，如皋师范等隔河，隔路对望，周边有灵威观，福城庵，定慧寺，是一块不可多得的养生福地，划定义本地段为商居综合用地。开发商通过对地块的价值分析与研究政府城市规划建设政策的把握，把该项目的楼盘品质定位于中档、现代而有文脉情结、节能的高品质项目，把该项目打造成如皋"曲水湾"情景住宅。项目概况规划设计以“情”(人文)和“景”为理念，将绿化景观、经济商贸,人文情节和居住建筑有机的结合在一起，形成极具特色的一个楼盘"曲水湾“。规划设计在充分考虑

2、地块自身条件与周边环境的同时，在尊重原有的城市肌理的同时，充分体现了社会性、艺术性、生态性、健康性、经济性等五性的均衡。项目概况■住宅造型错落有致，高层与多层住宅、沿水区域的滨江绿化带和商业形成围合；构成丰富的外部空间景观。■建筑单体造型现代，外墙色彩亮丽，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。■建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。项目概况■重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。■本项目周围拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱

3、全。■保留基地原貌，整治区外河流，并形成活水水域。项目市场环境分析如皋房地产市场现状：——供销两旺，供大于求2003年，开发面积６６.７６万平方米，竣工面积２５.５２万平方米；2004年，开发面积８２.１７万平方米，竣工面积４９.２１万平方米；2005年，开发面积１３７.４万平方米，竣工面积５７.５２万平方米；预计2006年如皋的市场将达到140万平方米。项目市场环境分析如皋房地产竞争态势无序——有序经济——品质传统——创新小盘——品牌项目市场环境分析如皋房地产市场价格趋势——稳中有升从市场调查数据显示，市民的消费水平逐渐趋高。高档楼盘仍是楼市的主力，较好地

4、反映绝大部分市民现阶段的收入水平，并易于市民心理所接受。总的来说，楼盘向高档次发展是近几年来的趋势，低档开发逐年减缓，中高档楼盘价格逐年上升。2005年下半年多层住宅均价2200—2600元/㎡，小高层均价2400—2800元/㎡2006年1–4月份多层住宅2600—2900元/㎡，小高层2800—3600元/㎡项目市场环境分析竞争楼盘分析名称地段总建主力户型主力面积均价（元）金九华府二类19万三室两厅二卫121㎡－174㎡住宅2700、商铺6800江建名人城二类2.5万三室两厅二卫148㎡－166㎡住宅2800、商铺7000光华水韵三类6万三室二厅二卫11

5、0㎡均价1850龙游御境三类1８万三室两厅两卫110-130㎡预计2750项目SWOT分析■产品优势1、内部优势1）一流设计：多层和高层的建筑，中式现代风格的外立面。2）园林景观：以休闲舒适、人文情怀为核心的创新设计，使得产品更具差异性。2、外部优势1）享受景观——水景景观、人民公园、水绘园、滨江绿化带2）享受清新——江风轻拂，山林鲜氧3）享受优雅——与城市不即不离，无城市喧嚣4）享受人文——师范学校、小学、寺庙5）享受未来——区域人文生态旅游的远景规划2、市场优势1）宏观政策——有利与市场的良性发展;2）区域市场——供需两旺;项目SWOT分析■产品劣势1、

6、内部劣势1）小区内部有部分拆迁安置房，在整体的市场品牌形象塑造上很难达到一定高度；2、外部劣势1）区域形象较差：项目周边楼盘目前档次较低，整体视觉形象差；2）对岸景观欠缺：目前正对面的大型码头影响景观，江上过往船只的噪音污染很大;3）高层住宅受阻：在区域市场的高层住宅较少，市场接受度偏低;项目SWOT分析■产品机会1）本项目是一个综合建筑体本项目自带商业，足可以弥补项目区域生活配套不足所带来的劣势。2）区域板块房地产升温在即区域城市的规划，带来了巨大的发展契机和新的房产增长点。随着市场不断稳定有序的发展，市政配套的逐步完善，客户对于区域也有了进一步的了解和认

7、同。同时区域各不同楼盘的共同开发，对于激活区域市场和提升该区域的市场地位也起到了相当的作用，为此本案升值潜力巨大。3）新兴居住板块：区域板块被定位为未来的人文居住板块，有利于对整个区域楼盘档次的托高。4）区域认同逐增：随着区域的居住氛围和人文环境的行成，市场认同度认知度也在不断增加。5）市政利好不断：道路的拓宽、加大了整个区域版块的开发力度、河岸滨江绿化带的规划等。项目SWOT分析■产品威胁1）非主流产品：多层作为市场的主流产品，已为广大市民所接受。因此本案如不能树立起在市场上新的引领地位，取得客户对中式高层产品的认同，则会是自窄客源，使销售难度加大。2）市

8、场供应过剩：目前市场上供远大于求，竞争激烈，压力大。