合富辉煌2011年合肥旭辉·御府项目市场定位与营销策略提案

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1、源自MM858商铺网：http://www.mm858.com/在进入本次主体报告之前，让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望，以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。客群导入路径分析项目潜在客源分析区域导入——改善居住客群主要是滨湖区﹑包河区及经开区首次置业或首次改善居住需求客群省会导入——省内地市省内地市收入较高人群是合肥市高端物业购买生力军，以淮南、六安、阜阳、亳州等皖西北为主，受政策影响，目前较为受限。文教导入——较为广泛的客群滨湖三小和四十六中南区的优势教育，将导入较多市内及市外客群交通导入——庐阳区客群交通的便利性导入庐阳区老城区客群品质导入——合肥市客源全

2、新理念、高配置也将吸引部分走在前端的城市新锐品牌导入——旭辉集团全国百强房企第65名，以用心构筑美好生活的企业理念打造品质人居3、客户导入路径研究销售策略篇战略目标价格测算推售策略客户召集销售目标：品牌目标：2011年开盘推货面积约4.5万方，套数392套，预计总销金额5.4亿元确立旭辉地产在合肥高端住宅领域的品牌地位，综合提升品牌形象1、战略目标整体目标：打造滨湖区最具有影响力的精工御邸依据市场比较法，经初步测算，假设条件，11年三季度上市价预测如下：预计三季度入市价格=7249元/㎡*｛1+1个季度增幅合计3%（季度涨幅3%）｝=7466元+1200元（精装修报价）+200元（合富操盘溢价

3、）=约8866元/㎡按照三年销售周期,常规年涨幅12%计算，整盘均价=约10460元/㎡。2、价格测算—高层旭辉御府高层比较法表格比较内容权重滨湖世纪城高速滨湖时代广场滨湖假日书香门第（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标0.7/0.701/0.748/0.716/0.772建筑规模15%0.80.120.950.14250.90.1351.050.1575社区景观15%1.050.15751.20.181.050.15751.20.18立面设计10%1.050.10510.11.050.1051.050.105户型设计15%1.050.157

4、51.050.15751.050.15751.050.1575物业管理8%1.050.0841.050.0841.050.0841.10.088附加因素7%1.10.0771.20.0841.10.0771.20.084项目周围环境指标0.3/0.275/0.29/0.28/0.28交通状况10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095周边环境10%0.950.09510.10.90.090.90.09区域位置10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095合计100%/0.976/1.038/0.996/1.052滨湖世纪城高速滨湖时代广

5、场滨湖假日书香门第比较系数0.9761.0380.9961.052比较成交均价7300688576006800项目（11年7月）项目价格定位住宅7125714775707154项目价格建议（元/平方米）7248.662、价格测算—联排别墅旭辉御府别墅比较法表格比较内容权重棠溪人家绿地内森庄园置地广场-柏悦府中国铁建国际城（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标0.7/0.6865/0.6705/0.6975/0.694建筑规模15%0.80.120.950.14250.90.1350.90.135社区景观15%10.150.90.1350.950

6、.14250.90.135立面设计10%1.050.10510.11.050.1051.050.105户型设计15%1.050.157510.151.050.15751.050.1575物业管理8%1.050.08410.081.050.0841.10.088附加因素7%10.070.90.0631.050.07351.050.0735项目周围环境指标0.3/0.275/0.29/0.28/0.32交通状况10%0.90.090.950.0950.950.0951.050.105周边环境10%0.950.09510.10.90.091.050.105区域位置10%0.90.090.950.09

7、50.950.0951.10.11合计100%/0.9615/0.9605/0.9775/1.014棠溪人家绿地内森庄园置地广场—柏悦府中国铁建国际城比较系数0.96150.96050.97751.014比较成交均价28000187372000018000项目（11年7月）项目价格定位住宅26922179971955018252（元/平方米）23254.59依据市场比较法，经初步测算，假设条件，1