赣州嘉逸花苑市场推广初步战略策划书

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1、嘉逸花苑市场推广初步战略策划书赣州永全房地产经纪有限公司2005年8月20日1前言世上没有卖不出去的楼，只有不准确的策略定位。任何楼盘都有其特色，只要策略得当，一样可以化不利为有利。在赣州房地产市场竞争如此激烈的形势下，如果没有独特创新的营销策略和专业娴熟的销售技能，项目的推广势必淹没在众多的项目中，事倍功半。作为专业房地产策划公司，我们要做的是如何准确分析市场、找寻目标客户群、找准定位、提炼主题以及营销过程中，准确制定战略战术，运用媒体、公关活动等手段，使项目不仅卖得“快”而且卖得“好”。营销历史告诉我们：在相同的环境中，不同的眼光看到的是不同的机会。2我们的主要战略思路一、我

2、们所处的市场环境——开发背景二、我们的“敌人”是谁？——面临竞争三、我们的突破口在哪里？——了解自己四、我们的目标客户在哪里？——客户群定位五、选择什么样的武器？——项目形象定位六、如何准确击中目标？——推广策略3一、我们所处的市场环境——开发背景1、赣州房地产市场现状概述2、2005年部分新增楼盘3、2005年下半年楼市预测41、赣州房地产市场现状概述2003年10月起至2004年底，由于市政府停止报建审批及土地供应量不足，市场一度出现购房供需不平衡现象，房价一路上扬。至2005年6月30日止，已经报建的面积超过200万平米，年度内开发面积预计将超过100万平米。市场出现新一轮

3、的同质化竞争，规模较大的楼盘都瞄准“非富即贵”的二次置业群体，并且在规划和设计上有所雷同。个人住房贷款新政策对购房需求有所抑制。“国务院八项措施”和“七部委联合意见”的出台，使消费者对房价走势不明朗，一部分消费者持观望态度，甚至期望房价下跌。52、2005年部分新增楼盘一览表楼盘名称开发用地面积（万M2）总建筑面积（万M2）年均开发量（万M2）水岸新天82110.5蔚蓝半岛三期7.6189滨江爱丁堡7136.5水韵花都6.4144.6金樽花园2.97.27.2鹭江花园1.33.23.2黄金时代9.3186天际华廷41111锦绣新城1.1157星辰华廷3.98.44.2总计41.4

4、11065.763、2005年下半年楼市预测下半年开发量迅速增大，远远大于市场需求量，供需又一次出现不平衡（科学的比例：城市人口与开发面积比例关系是1：1）新一轮同质化竞争即将形成，高端客户将成为各大楼盘争抢的同一群体。开发成本（地价、建筑成本、报建费用等）增大，楼价依然逞上升趋势，会使部分消费者望而却步。新盘旧盘次第开，竞争逐渐白热化。各楼盘营销策略推陈出新，纷纷亮招，抢夺市场。7二、我们的“敌人”是谁？——面临竞争黄金时代地处新区中心位置规模较大配套完善定位高档发展前景好临近楼盘8二、我们的“敌人”是谁？——面临竞争品牌地产实力雄厚内外双重景观打造立体空间规模大配套全档次高水

5、岸新天蔚蓝半岛高档楼盘9二、我们的“敌人”是谁？——面临竞争京华苑丰德园同一区域规模接近均为多层规划同一价格区间目标客户群相似竞争楼盘10二、我们的“敌人”是谁？——面临竞争同区域楼盘高层住宅为主多层住宅为辅注重楼盘品质内部配套齐全新城区中心地段内外环境优越金鹏雅典园天际华庭11三、我们的突破口在哪里？——了解自己1、项目概况本项目位于市政中心北侧，东临生态公园。占地面积10094.96M2,总建筑面积21581M2绿化率37.34%,容积率1.82,建筑密度30.3%，全为多层住宅.现代简约式建筑风格，与黄金时代有一体感，小区内具有一定规模的绿化景观，内外环境优美，，是一个能够

6、满足现代居住需求的生活社区。122、项目的SWOT分析优势（Strength）S1位置优势：位于新城区中心区域龙脉地段，东临生态公园，南接市政中心，地理位置得天独厚。S2环境优势：毗邻生态公园，自然景观优美,空气清新、视野开阔。与黄金时代一路之隔，建筑风格、外观立面一致，有融为一体又不失独立的优势。S3多层的优势：小区均为多层住宅，属市场热销产品。户型比例搭配合理：主力户型三房二厅约占总户型的70%，符合市场消费需求；132、项目的SWOT分析S4规划的优势：设计理念先进,2-3单元组合短板式结构设计，围合式布局、组团绿化、智能化管理系统等；S5景观优势：小区内精致的园林，生活环

7、境小而不杂，环境宜人，绿化率高；S6户型优势：经典、现代、实用开阔的户型设计，南北通透，采光充足，动静分区，户户推窗见景；S7物管优势：借助与黄金时代小区同一个物业管理公司的概念，享受安全、周到、贴心的物管服务。142、项目的SWOT分析劣势（Weakness）：W1项目区域认知度：本项目虽然具备较好的环境，但在市民心目中还未形成成熟的生活区概念，认知度相对偏低。W2市场竞争激烈：周边竞争楼盘鳞次栉比，尤其规模较大、配套完善的大楼盘更具优势。W3公交系统缺乏：本项目虽然道路通达，