土地估价师继续教育

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1、土地估价师继续教育主讲：杜葵（昆明理工大学教授）1.房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析2.地价在楼价中分摊方法分析第一部分房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析基本概念房地产的整体概念房地产的定义：指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形态：土地、建筑物、房地房地产其他称呼：房地产、物业土地的概念房地产估价中的土地定义：地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物的概念广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。估价方法收益还原法市场比较法成本法剩余法路线

2、价法基准地价系数修正法房地、建筑物、土地土地收益还原法收益还原法概念是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益还原法适用对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是能较客观的预测未来净收益。收益还原法收益还原法的操作步骤搜集估价对象未来总收益、成本费用、税金等方面的资料，包括相类似的房地产的收益。计算房地产的纯收益。包括土地纯收益、

3、房屋纯收益、房地纯收益。分析确定还原利率。包括土地还原率、房屋还原率、综合还原率。评估房地产价格。由上式可知，收益法评估结果的准确性取决于净收益A和还原利率Y。V收益还原法净收益的求取租金剥离模型（针对出租的房地产）1.潜在毛租金收入2.有效租金收入3.租金成本费用（设备折旧、维修费、管理费、保险费、营业税及附加、房产税、各种能耗费等4.房地产的净收益5.房地价格收益还原法净收益的求取租金剥离模型（针对出租的房地产）6.土地净收益=房地净收益-房屋净收益=房地净收益-房屋现值×房屋投资回报率=房地净收益-有效毛收入×r2%7、地价收益还原法净收益的求取收益—要素

4、模型（商业、工业、房地产）净收益=年总收入-农业生产成本费用-税金-正常利润此模型一般不适用，非正常影响要素较多。农用地净收益=总收益-农业生产成本费用-税金-正常利润收益还原法还原利率的求取还原利率的实质就是房地产投资的期望收益率。1.累加法报酬率包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。2.市场提取法市场提取法是搜集同类市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。收益还原法还原利率的求取3.投资风险排序插入法投资风险排序插入法的操作步骤和主要内容如下：调查、搜集估价对象所

5、在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料。将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。根据估价对象风险程度应落的位置，在图标上找出对应的报酬率，从而求出估价对象的报酬率。收益还原法还原利率的求取4.复合投资收益率法（1）土地与建筑物的组合评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。三者之间的关系：收益还原法还原利率的求取4.复合投资收

6、益率法（2）抵押贷款与自有资金的组合购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自由资金。收益还原法收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济

7、寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。收益还原法收益法特例——剩余技术剩余技术(residualtechnique)是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益,求出归属于另外构成部分的净收益,再用相应的资本化率资本化从而得出房地产中未知部分构成部分的价值的方法。一、土地剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益,但如果用收益法以外的方法能求得建筑物的价值时,可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再用土地资本化率资本化,即可求得土地的价值——土

8、地剩余技术收益还原法收益