苏州相城项目全案营销策划执行报告

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1、相城项目全案营销策划执行报告2008年8月22日第一部分市场研究市场分析及本案竞争态势研究篇相城区07年住宅市场运行情况2007年住宅推售情况年度汇总表（单位：万方）产品形态中心城区园区新区吴中区相城区产品合计普通公寓144.16206.2771.01118.140.8580.34别墅9.1529.557.253.2522.61121.76合计153.31235.8278.21171.3563.41702.1区域贡献比22%34%11%24%9%100%2007年苏州住宅市场分区年度成交情况分析表（单

2、位：万方）统计分析指标中心城区园区新区吴中区相城区成交套数（套）11643203616457135045761成交面积（万方）130.8258.774.2176.973.8成交均价（元/M2）6007.67368.465472.496059.315425.42成交金额（亿）78.58190.640.6107.240单套成交面积（M2/套）112.3127114.9131128.1单套成交总价（万/套）67.4793.6262.8879.469.42007年，相城区住宅的总推量为63.41万方，成交住宅

3、量体为73.8万方，2007年度相城区的供需比例为0.86，供需之间仍处于供不应求状态。公寓竞争市场分析相城中心板块在售楼盘列表楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）当前售价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率香城花园多层、小高层、高层二期05.6三期：07.37000006500二期：120三期多层：95-97的两房50三期96%中惠晨曦印象多层、小高层、高层二期06.5150000多层：6500100-103、1305099%嘉和丽园多层、小高层三期05.102280006300一二

4、期：130-140三期：36一二期：40三期：2595%锦绣天地小高层、高层一期06.6二期未开1100006000122-14070一期95%阳光加州多层、小高层、高层一期：06.1024000061008540一期：95%新尚阅城高层07.11241808000704530%中惠晨曦馨苑多层、小高层07.121848547500（带装修，装修标准1500）80-11065-8025%特征总结产品方面：小高层、高层逐渐成为市场主流，多层产品日益减少，目前在相城中心出现稀缺的状况。主力面积：随着“90

5、70”政策的出台，90平米左右的两房逐渐成为市场的主力面积。价格方面：由于该片区在整个相城区来说，属于商业最发达，生活配套最齐全、同时交通也是最便利的片区，故其房价在相城区也是最高的，公寓的总体均价在6000元/平米左右。去化情况：由于该片区处于相城区核心位置，同时离市区和园区又比较近，因此去化效果比较理想。客源方面：除了大部分的本区域客源以外，该片区还有很大一部份客户来自市区和园区，主要是因为该板块的地理位置及价格优势。竞争量体：从上表可以看出，各竞争项目都基本去化完毕，销售率都在90%以上，考虑到

6、上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在30万方左右。竞争形势分析总结从整体竞争形势来看从当前及未来的市场形势来看，在同区域内本案面临严峻的竞争形势，本案推出时将遭遇一定的竞争压力与阻力，因此选择合适的推案时机非常重要。对本案的启示：选择合适的推案时期最大限度的牵引中心区域客源从相城区域内的竞争楼盘来看区域内大部分在售楼盘都处于强销、收尾阶段，届本案上市时，市场会呈现“相对供应稀缺”状态（视本案与未来竞争项目的工程进度而定），对本案是一大利好，但由于本项目周边存在大量拆迁安置小区，对本项目的档次和价格

7、的提升产生了一定的威胁，因此如何有效弱化这种风险是我们应该思考的。对本案的启示：加快项目前期相关工作，争抢市场空挡提升项目软硬件配套，走品质化竞争之路地块分析篇地块位置在水一方大酒店西侧，湖沁花园北侧规划总用地面积10053㎡总建筑面积16948.8㎡地块性质居住使用年限住宅：70年容积率1.41建筑密度27.9%绿地率37.6%地块现状分析整个地块较为平整，和在水一方大酒店隔河相望，占地10053平方米（15.08）亩。南面为已建住宅小区，东侧为河道，北侧隔路为公园，西侧为相临住宅用地。周边交通便利

8、，景色优美，生活配套设施相对齐全，属成熟开发用地。本项目的配套主要依靠中翔小商品市场和附近的陆慕镇，项目周边的相城大道是该区域比较繁华的街道，同时陆慕医院和陆慕中学在项目附近，因此各种商业、生活配套都比较齐全。在交通方面，也是比较便利的，相城大道是相城区主干道，往南可以进入苏州古城区，往北与苏虞张公路和204省道对接。同时，广济路、人民路的北延工程也将给本案带来无限机会。地块SWOT分析项目优势（STRENGTH）项目威胁（THREAT）项目机会（OPP