资产评估纲要(含各种公式)

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1、资产评估纲要资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性资产评估的作用：咨询、管理、鉴证假设：交易假设、公开市场假设、持续经营假设、清算假设第一章总论工作原则：独立、客观公正、科学性市场法：替代原则、市场供求；技术原则：收益法：预期收益、贡献原则；评估时点原则评估价值=参照物成交价格*修正系数1*修正系数21.现行市价法2.市价折扣法评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）①价值与功能呈评估对象生产能力评估价值=参照物成交价格*（）3.功能价值类线性关系参照物生产能力比法②价值与功能呈评估对象生产能力x评估价值

2、=参照物成交价格*（）指数关系参照物生产能力①评估价值=参照物成交价格*（1+价格变动指数）1+评估基准日同类资产定基价格变动指数评估价值=参照物成交价格*（）1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数评估价值=参照物成交价格*参照物交易期日至评估基准日各期（1+环比价格变动指数）乘积②评估价值=参照物成交价格*价格指数4.价格指数法a.运用定基指数修正直1+评估基准日同类资产定基价格指数评估价值=参照物成交价格*（）接1+参照物交易期日资产定基价格指数市场比b.运用环比指数修正法较评估价值=参照物成交价格*（参照物

3、资产交易价格*参照物交易期日至评估基法准日各期环比价格指数乘积）评估对象成新率评估价值=参照物成交价格*（）5.成新率价格参照物成新率调整法资产的尚可使用年限资产的成新率=资产的已使用年限+资产的尚可使用年限直接比较法中使用频率较高的技术方法1.市场售价类比法评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*…*时间差异修正系数2.价值比率法a.成本市价法参照物成交价格评估价值=评估对象现行合理成本*参照物现行合理价格b.市盈率倍数法评估价值=被评估企业相同口径收

4、益额*参照物（企业）市盈率间接比较法nA1（1+i）−1年金终值F=A*年金现值P=×1−nii（1+i）（一）纯收益不变1.收益永续P=A/rA12.收益年限有限P=×1−ni（1+i）3.收益期有限，资本化率为0P=Aхn（二）纯收益在若干年后保持不变1/15nRAi+1.无限年期收益P=∑ini=11(+)r1(r+)rtRA1∑i+1−2.有限年期收益P=ttn−tt=11(+)r1(r+)r1(+)r（三）纯收益按等差级数变化AB1.等差递增，收益无限P=+2rr第二章收

5、益AB1Bn2.等差递增，收益有限p=+21−n−×n基本方法法rr(1+r)r1(+)rAB3.等差递减，收益无限P=−2rrAB1Bn4.等差递减，收益有限P=(−2)1−n+×nrr(1+r)r1(+)r（四）纯收益按等比级数变化A1.等比递增，收益无限P=r−snA1+s2.等比递增，收益有限p=1−r−s1+rA3.等比递减，收益无限P=r+snA1−s4.等比递增，收益有限P=1−r+s1+rA1PP=1−+

6、n（五）已知未来若干年后资产价格nnr1(+)r1(+)r资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值资产的重置成本：复原重置成本、更新重置成本资产实体性贬值实体性贬值：有形损耗实体性贬值率=资产重置成本功能性贬值：由于技术进步引起的功能相对落后而造成的价值损失经济性贬值：由于外部条件变化引起资产闲置、收益下降而造成的价值损失（一）重置成本的估算方法1.重置核算法：购买型、自建型2.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*（1+价格变动指数）3.功能

7、价值类比法被评估资产年产量①生产能力比例法被评估对象重置成本=×参照物重置成本参照物年产量x被评估资产的产量②规模经济效益指数法重置成本=参照物资产的重置成本×参照物资产的产量抽样重置成本成本4.统计分析法重置成本=∑某类资产账面历史成本×历史成本法（二）实体性贬值的估算方法实体性贬值=重置成本*实体性贬值率1.观察法实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率）实际已使用年限实体性贬值率=总使用年限2.使用年限法实体性贬值=（重置成本-预计残值）*实体性贬值率重置成本−预计残值实体性贬值=×实际已使用年限总

8、是用年限2/153.修复费用法功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）（三）功能性贬值估算方法净超额运营成本=超额运营成本-抵减的所得税功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）经济性贬值的估算方法x资产预计可利用生产能力1.间接计算法经济性贬值率=1−×100%原设计生产能力2.直接计算法经济性贬