资产评估公式

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1、（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致　　①方法一②方法二　　评估对象价值　　＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n（5）成新率价格调整法资产的成新率　　＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%6.直接比较法使用频率高的方法　　（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致　　资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值　　＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第

2、一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（　）万元。　　A.1400　　B.1700　　C.1800　　D.1970【例9.单选题】采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（　）。　　A.资本化率越高，收益现值越低　　B.资本化率越高，收益现值越高　　C.资产预期收益期不影响收益现值　　D.无风险报酬率不影响收益现值 【例10.单选题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，

3、该资产的评估价值为（　）。　　A.649万元　　B.751万元　　C.974万元　　D.1126万元（三）功能性贬值估算　　1.分类　　【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。2.超额投资成本（功能性贬值1）3.营运性功能贬值　　（1）含义　　（2）功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得　　①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。　　②确定净超额运营成本　　＝超额运营成本（1-所得税税率）---收益额（A、Rt）　　③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）　

4、　④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：4.应用举例　　某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下1.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）　　资产的经济性贬值率　　＝1－（现在生产线的实际生产量÷设计生

5、产能力）X　　资产的经济性贬值　　＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率①株数调整系数K1：　　株数保存率是衡量林分造林质量的重要指标。　　株数保存率（r）＝林地实有保存株数/造林设计株数。　　在幼龄林（未成林造林地幼树）的评估中，　　当r≥85%K1＝1　　当r＜85%K1＝r　　当r≤40%时，必须重造时，K1＝0②树高调整系数K2：  2.折现剩余现金流量法4.收入权益法5.折现现金流量风险系数调整法（1）金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产。　　（2）非金属矿种　　其中煤矿：　　采出矿石品位＝地质品位×（1－矿石贫化率）　　　　1.可比销售法2.勘查程度较低

6、阶段的探矿权评估模型及其数学表达式为:　　可比因素调整系数的确定：　　　　2.单位面积探矿权价值评判法　　　1.资源品级探矿权价值估算法　P＝Qd×ε×ω×c（4－31）【例1.综合题】（2009年考题）甲、乙两单位于2008年12月31日签订组建新企业的协议，协议商定甲单位以其拥有的一项实用新型专利A出资,乙单位以货币资金，总投资为3800万元，合作期20年，新企业全部生产A专利产品，从2009年1月1日正式开工建设,建设期2年。甲单位拟投资的专利A于2004年12月31日申请，2006年12月31日获得专利授予权及专利证书，并且按时缴纳了年费。　　经充分分析论证

7、后，预计新企业投产后第一年销售量为12万件，含税销售价格为每件150元，增值税税率为17%，可抵扣进项税税额平均为每项件6元,生产成本、销售费用、管理费用、财务费用为每件80元。投产后第二年起达到设计规模，预计每年销售量为20万件，年利润总额可达1100万元。从投产第六年起，为保证市场份额，实行降低价格销售，预计年利润总额为470万元。企业所得税税率为25%。企业所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%。假设技术的净利润分成率为25%,折现率为10%，评估基准日为2008年12月31日。　　【要求】评估甲单位拟投资的实用新型专利A的价值。【答案】　　1