静安国际广场提案简报

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1、静安国际广场提案简报川普机构(上海)产权小办公＋独立主题商场(纯办公概念)（O+S）棋手在落子定位前，都要瞻前顾后，找出最佳的取胜之道商业地产也需要落子定位，寻找自己的最佳位置;根据项目已经设计定型的产品区隔引发这样思考——静安国际广场的建筑弹性功能可分为两大块：商务酒店＋配套主题商场(酒店式住家·办公格局)（H+S）VS这2种功能的抉择产权小办公＋独立主题商场(纯办公概念)商务酒店＋配套主题商场(酒店式住家·办公格局)谁更能成为“静安国际”最佳的切市模式可以先从市场面找定位印证！雄浑的建筑外形决定了项目决战未来市场

2、的潜在价值随意一眼就能对望梅泰恒,项目的地域概念无可比拟设计缺撼:住宅与办公楼做联体建筑的复合设计在现今市场来看其无疑削弱了纯办公形式的写字楼应有的物业气度市场面概述之商圈印象南京路CBD商圈新闸路南京西路常德路西康路本案静安寺曹家渡新客站从实际地理位置考量静安国际广场纯隶属于南京西路顶级商圈概念从客源需求导入考量曹家渡、新客站、静安寺等周边板块的客源也是本项目有效的消费定位对象(含自住和投资需求)方案一办公楼思考比较甲级楼盘外在、内在的构成元素从本项目宗地分析、设计技术指标上可以得出初步结论：本项目若走甲级写字楼市场路

3、线，将遭遇产品力先天不足的弱势概念甲级写字楼满足要素3-5万以上的量体,极强的通勤能力,写字间整层通透,高大豪华的门厅,5A智能配置,国外知名公司的租户组合等等同时与甲级物业的市场角力也不在一个平等的层面上乙级办公楼样板楼盘市场面划分静安国际静安寺商圈南京西路商圈不夜城商圈长寿路商圈曹家渡商圈区域样本楼盘研究南京西路商圈部分样板个案技术分析考量个案位置平均租金（美元/㎡/天）整盘均价（元/㎡）物管（元/㎡/月）面积分隔（㎡）备注科恩国际陕西北路66号0.4217500（04-8）2298起目前未开盘（整盘被收购）凯迪克大

4、厦江宁路167号0.4118500（05-2）22100起现纯租（租金含物业费）绅士大厦威海路511号0.38—24125起纯租（租金含物业费）静安新时代南京西路580号0.4219000(04-5)2758起精装修物业纯租博爱大厦石门二路北京西路0.43—23210起纯租（租金含物业费）小结区域内的楼租金从0.35美金/㎡/天起、摸高可达0.5美金/㎡/天，一直处于高位状态运行(乙级)，整个泛南京西路板块的乙级写字楼租金平均水平在0.45美元/㎡/天左右；该地区办公物业在原推市时所公布的投资回报点在8%—9%加权均值在

5、8%；区域租金、价格推演（市场指数）公式推演——0.45×8.3×365÷8%=17040结论：该地区办公物业的加权市场均价范围为——17000-18000元/㎡其他板块部分样板个案技术分析考量个案板块平均租金（美元/㎡/天）整盘均价（元/㎡）物管（元/㎡/月）备注静安中华—财富汇静安寺0.5519000（04-10）2490%已售，现高区（23层以上）大面积单元处于尾盘状态，去化速度明显滞后国立大厦0.34—22只租不售九安广场0.36—9只租不售海森国际曹家渡0.4417000（04-6）13设商务中心，双Lobby

6、，挑高8m大堂静安尊邸0.31——住办物业高利馆—18000（05-1）44.8米复式商务房概念上海A座长寿路0.4315000（04-10）25烂尾改建财富时代—18000(预估)—未推（小户型智能设计）时峰不夜城不夜城0.3814500（04-11）640-90㎡独立产权房小结区域内的楼租金从0.28美金/㎡/天起、摸高可达0.5美金/㎡/天，一直处于中高位状态运行，整个样板板块的乙级写字楼租金平均水平在0.42美元/㎡/天左右；该地区办公物业在原推市时所公布的投资回报点在7%—9%加权均值在8%；区域租金、价格推演

7、（市场指数）公式推演——0.42×8.3×365÷8%=15904结论：该地区办公物业的加权市场均价为——16000-17000元/㎡周边在售办公物业价格“压强”表现:成都北路16000南京路板块新闸路南京西路常德路西康路本案静安寺板块不夜城板块威海路长寿路板块170001800018000曹家渡板块15000本方案推市价格建议通过对相关市场面的调研、整合，以及对价格的模拟推演，在掌握市场的基础上项目未来推市的目标价格建议：17500元/㎡（必须配合智能、新风等现代写字楼的高科技含量）乙级办公区域乙级写字楼后市预测甲级写

8、字楼租售求大于供乙级写字楼供求保持平衡租金均有小幅上扬的趋势价格趋势目前上海市乙级写字楼的平均日租金由以前的每平方米美金0.3元，而区域内各楼盘（乙级概念）已经上升为每平方米美金0.35-0.45元，部分供出售的写字楼均价也达到每平方米17000-18000元，但未来增幅趋缓；交易趋势随着静安第三产业的高速发展，区域