上海静安国际丽都城提案报告

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1、目　　　　录项目概述-------------------1市场环境-------------------2项目定位-------------------３５营销战略与目标市场定位-----３６产品定位支持---------------４２包装与推广-----------------５８运作执行-------------------６８68项目概述地理位置：本项目位于泰兴路东侧，石门二路西侧，新闸路南侧，北京西路北侧。经济指标：　　基地面积：　　66421平方米总建筑面积：　267347平方米住宅建筑面积：近180000平方米公建面积：　　68920平

2、方米容积率：　　　3.67绿地率：　　　40％总户数：　　　1430户机动车车位：　495辆场所提示：本项目南与南京路高级商务中心区域毗邻，处于静安区规划中高级商务区高档住宅区的中心地位，建成后成为高级商务区高档住宅区之一。无论从双高建设的战略目标还是本项目地理位置所提示的档次，以及本项目的土地成本因素。均要求本项目在8500元／平方米的平均单价水准上，实现近180000平方米商品住宅的完整销售，因此本项目所有的营销环节都必须围绕实现这一目标。发展商背景：本项目由静安置业集团挂帅投资开发，具有优异的信誉度和实力保障。68市场环境内需强劲拉动GDP稳步增

3、长，房地产业面临机遇产业结构优化带动产业人群质素优化，消费潜力增长WTO：挑战与机遇并存：外来投资拉动推动内需市场的进一步增长外来投资增长导入世界实力品牌企业的市场加盟政策动向：挑战与机遇并存：内外销并轨使本地高档物业市场机会进一步显现土地拍卖政策，市中心优质地块价值叠现土地拍卖政策，市场竞争环境趋于公平，外来投资趋于增加土地拍卖政策，房地产进入门槛提高，品牌实力地产大鳄进场品质力竞争白热化税费下降，进一步推动房地产需求市场的扩容区域动向：挑战与机遇并存：回眸：过去几年静安房地产市场形象的劣势导致人口外流前瞻：静安双高规划的成型，提升本项目地脉优势南京

4、西路沿线物业已走出强势上升通道市场竞争日趋激烈68宏观背景2001年上半年增长10.2%，丝毫未受到世界经济颓势的影响本地GDP突破4000美圆，居民主导消费向大宗物业转移。自去年下半年开始，受美国经济滑坡的影响，世界经济发展逐步进入周期性的停滞，而上海依靠一批代表生产力发展方向的新兴支柱产业和良好的投资环境势头经济发展以历史更高的速度发展。（一）新型产业产值增长率全线飘红，传统产业增幅不大。对本项目影响：在本地新型产业经济高速发展的推动下，依托内需市场强劲增长的背景，本地房地产市场面临良好宏观环境。相对世界经济波动的影响，具备走出独立上升行情的机会，

5、而且从目前情况来看，这一态势在较长时期内得以保持，为本项目较长的运作周期提供了有力的信心保证。68（二）上海人均GDP突破4000美圆，五年后，上海人均GDP将达到6500美元，大宗物业消费启动并将持续增长。到2005年上海人均GDP将达到人民币54000元，按现在的汇率计算，约合6500美元（目前已超过4000美元），进入“世界上中等收入国家（地区）行列。本地居民用于物业购置的消费支出居全国首位2001年全国五大城市居民家庭消费简况项目单位上海北京天津重庆广州户均购房支出元148613011008105717户均旅游支出元19527365120569

6、户均娱乐支出元713572373275513户均通信支出元6957513993941041户均在外用餐支出元110811047246512597每百户拥有电脑台3541191757对本项目的影响从2001年至2005年，不仅将是上海人均GDP水平高速发展的时期，也同时是本项目的项目开发周期，GDP水平的提高将促进消费能级的质变提高，这也表明本项目所要求的社会消费质量将有所上升。68（三）中国加入WTO的进程加快，使得国内外投资者纷纷抢滩上海市场，投资额度大幅增加上半年外省市入沪投资前三名（单位数）投资额（亿元）上半年共有393家外省市全资或控股企业（非

7、自然人）落户上海，投资总额达到66,61亿元（未包括参股上海企业形式），比去年同期猛增90.8%2001年上半年本地市场共吸引外资投资项目1238个，创历史最好水平。投资导向政策推动产业结构优化，产业结构优化带来城市人口素质的结构性质变2015年—上海将拥有100名世界顶级优秀青年人才2015年—上海将拥有10000名国内领先的科技专家2005年—上海将拥有11万绿卡族2005年—上海将拥有137万高知阶层知识智能型的国际化人材成为生产力和消费力极为强盛的群体，并逐渐形成独立阶层的趋势。对本项目的影响：国民待遇的平等环境，将吸引海内外大量投资者的涌入世

8、界品牌实力企业的市场加盟，推动竞争水平有质的提高。投资拉动内需市场增长，消费潜力进一步拓展，尤