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1、致：协和房地产（沈阳）有限公司一、导言感谢信任二、市场三、公寓公寓综合体酒店式公寓服务式公寓项目调研地王银河西武建赏欧洲华悦铜锣湾区域项目调研腾龙嘉润海润曼哈顿百利宝结论提高核心竞争力项目同质化非常严重,跟风现象项目品质良莠不齐寻求差异化,拔升项目品质市场环境运行良好,增长趋势缓慢销售增长,土地供应富裕,供大于求公寓总价过高,面积以小户型为主公寓客户投资为主,价值观念淡化产品后期服务意识弱化,无法增值销售技巧,销售特点,销售竞争四、本案一、地块分析和平区最好的商业黄金地段规模庞大,三期面积35万平方米交通便利,公共交通、地铁辐射、私车出行便利商务氛围浓厚,周边酒店写字楼,高档公寓林立未来商场
2、经营定位高端符合目标客户品质二、户型比例：三、SWOT分析STRENGH分析WORSE分析优越位置开发商资源市场环境商业运营教育、交通单体面积户型套数较多入住周期房屋采光前期策划OPPORTUNITY大环境良好、前景无限看好资金运行态势基本无忧产品依然具备可塑性四、操作能力协和房地产（沈阳）有限公司资金运作能力协和房地产（沈阳）有限公司实际操盘能力，控制局面的突然变化能力协和房地产（沈阳）有限公司的政府资源和其他可利用资源五、定位一、定位原则销售速度（快速回款计划和资金回笼方案）销售进度（有效控制各销售阶段进程）销售节点（把握销售过程中的可利用利好因素）销售控制（控制户型配比、放量、价格、楼
3、层、购买心理）精准的产品定位，切实可行的操作方法创造产品的利润最大化和价值最大化务实的工作原则和逆向思维方法运行（客户）二、客户定位潜在投资型客户群体：目前高档公寓主力消费群体，无论酒店式公寓、服务式公寓基本都将目标锁定此类客户，主要客户类型为：私企小业主、东北其他三、四线城市高收入人群、当地政府官员、高收入家庭等潜在自用型客户群体：高档公寓次主力消费群体，主要客户类型为：小型服务行业企业，外省市驻沈阳办事处，私企业主、其他三、四线城市人群教育使用，外来高收入人口、高级白领等三、市场定位市场环境法则市场调研法则市场机会法则市场比较法则市场竞争法则四、产品定位１产权酒店式公寓：说明：符合目前产
4、品本身的自然条件，可以增值扩大销售价格、销售进度；分析：现有市场已经有成功运行案例，回报式房屋投资可以有效吸收投资性客户兴趣，只需在现有竞争产品中的基础上进行升级，提供计算方式计算业主更大的收益四、产品定位１酒店式公寓概论优势：品牌建立快，相对收益高销售进度快，资金回收快劣势：开发商需提供酒店全部装修法律纠纷多，北京已明令禁止，国际酒店管理集团不愿涉足日后若酒店经营不善，对开发商声誉有损伤前提：原则上全部公寓必须共同委托酒店管理集团管理基础：投资回报即兴诱惑力大，经不起事后推敲和品味曼哈顿广场－富丽华酒店分析特点：全部客户强制自愿十年委托富丽华酒店开发商全身而退付款方式为一次性付款年投资回报
5、为8%每年30天限制性免费入住回报期自交房之日起计算若酒店经营不善，客户颗粒无收富丽华酒店财务分析假定：每套面积为45平方米销售均价为8,500元/平方米每月按30天计算物业管理费为3元/月/平方米取暖费为24元/取暖季每套总房款＝面积×单价＝45×8,500＝382,500每套年投资回报＝总房款×投资回报率＝382,500×8%＝30,600月投资回报＝年投资回报÷12＝30,600÷12＝2,550日投资回报＝月投资回报÷30＝2,550÷30＝85日管理费和取暖费为10元日费用总和＝日投资回报＋日管理费和取暖费＝85＋10＝95协和广场分析缺点：不临主干路户数过多单套户型面积过大期房，
6、视觉感官冲击力小目标：引进国际品牌酒店管理公司50%首付款，降低准入门槛提供国际品牌酒店全球免费入住期/折扣提供相关银行担保假定共同前提总面积：50,000平方米户数：800套户均面积：62.5平方米首付款固定比例：50%银行固定年存款利率：3%10年期贷款系数：110委托期限：10年销售率：100%单价7,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：227,500元×800套＝首付款总收入＝1.82亿每套余款：210,000元×800套＝余款总额＝1.68亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝5460万元总成本＝余款总额＋10年3%年
7、利率支出＝1.68亿＋5460万＝2.226亿年总成本＝总成本÷10＝2226万元每套年成本＝年总成本÷800＝27,825÷12＝每套月成本＝2318.75每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝27,825÷437,500＝6.36%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,318.75÷30＝77.29元/天/套单价7,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：
