德志机构-2010年沈阳市金地檀郡商品房项目整体营销推广策划报告

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1、22010年整体营销策划报告金地·檀郡项目组2010-5-82目标导向行动32010年销售目标1、整体销售面积：64890平方米洋房销售面积：37180平方米占57.30%小高层销售面积：16100平方米占24.80%高层销售面积：11610平方米占17.90%2、整体销售套数：410套洋房销售套数：220套占53.65%小高层销售套数：100套占24.39%高层销售套数：90套占21.96%3、整体销售金额：658475000元洋房销售金额：446160000占67.76%小高层销售金额：136850000占20.78%高层销售金额：75465000占11.46%4

2、5汇报内容一、市场分析二、卖点提炼三、目标客户群分析四、整体营销策略五、价格策略六、各阶段营销策略七、推广策略56一、市场分析6四月份沈阳市场分析72010年4月1日至4月30日，沈阳新房成交量波动明显，4月17号是成交量上涨的分水岭，17号之前，日均成交303套，之后日均成交695套，上涨119.5%。政策目前对沈阳住宅市场无明显影响。1、4月沈阳楼市供需旺盛，新政影响还未显现82、4月商品住宅成交量持续环比增长4月商品住宅共成交11533套、111.12万平方米，成交面积环比增长显著，增长幅度为26.44%，与去年同期相比增长41.85%。93、商品住宅均价环比涨

3、幅近15%4月沈阳商品房成交均价为5147元/平方米，上涨幅度较大，环比上月涨幅为12.84%，同比涨幅则高达32.10%；商品住宅成交均价为4964元/平方米，与上月相比，涨幅高达14.83%。104、销供比下滑至1.84随着4月沈阳商品住宅上市量环比增长42.03%，沈阳商品住宅市场销供比也从上月的2.07下滑至1.84。115、5000(含)-6000元价格段需求最为旺盛4月沈阳商品住宅市场以5000（含）-6000元价格段成交量为主力，共成交27.76万平方米，环比增加了64.44%，总量占比为24.98%，较上月增加了5.77个百分点。12沈阳高端市场分析1

4、3项目名称成交面积成交套数成交均价成交金额万科兰乔圣菲253537116927429147000唯美十方70651115000105980000富力仙湖国际476991104952694100桑堤亚纳27869649773272355500金地长青湾501152249721487140600世茂五里河521873049277484138800首创琥珀湾5056189124461258002009年沈阳市场逐步由中端向高端过渡，预计2010年将出出现井喷部分高端项目09年成交情况2009年沈阳单价位于9000以上的高端住宅的销售量高达700多套。别墅市场的销售面积在10

5、.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，成交量134套。金廊沿线特别是五里河区域的高端公寓项目，均价基本破万。浑河两岸，项目多借助城市内河这一难得的生态资源来提升品质，部分高端项目均价已破万，沈阳市场悄然进入了万元房时代。14沈阳高端产品研究小结200平以下是沈阳目前高端住宅产品销售的主流面积，且市场接受程度相对较高。在200平以上各面积区间中，220-240平销售率相对较好，其次是260-280平、200-220平。在浑

6、南区域市场中，160-180平面积区间销售率相对较高，其次是140-160平；200平以上面积中，220—240平销售率相对较好。浑南与长白沿河项目的宣传重点趋同，特别是大面积产品方面，主推河景卖点。品牌间的人文差异、服务个性化差异将会是下阶段的竞争重点。15沈阳高端产品研究小结从别墅、洋房等低密度产品的市场供销情况看，沈阳高端消费者群体目前主要处于追求别墅或类别墅生活阶段。外地高端客群一直在沈阳高端地产产品消费群体中占有重量级位置（大致比例在15-20%间），省内周边城市高端消费群选择别墅、洋房等低密度产品的倾向更明显些。客户需求特征主要体现在特别注重朝向、看重开发

7、商品牌、追求优质的物业服务方面。16小结投资带动高端产品走强。2009年城市稀缺地段、高附加值、升值潜力较大的高端豪宅成为投资热点。高总价产品成为本年热点，成交比重不断上扬。2009年高总价豪宅市场走势优于整体市场，一线城市高端市场首先回暖，北京、上海、深圳、广州等城市高总价产品在2、3季度成交比重迅速提升，并在第三季度达到高点，之后趋于平稳，受一线城市传导效应影响，二线城市高总价产品成交比重快速攀升，其高端产品比重在3、4季度均保持上涨。17浑南板块长白板块沈北新区辉山板块棋盘山板块金廊沿线沈阳高端项目主要集中在一个轴线，四大板块18沈北新区板块—