策源精品-上海南汇康桥康虹花苑产品定位及概念规划方案

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1、我们的目标：前期介入，更切中市场的产品规划，打造高溢价产品1、2、楼市发展的热潮下，通过产品优化，更稳健的立足市场3、通过产品方案优化，打造精品，使开发商品牌更上层楼目录：第一部分：房地产市场分析及项目市场定位第二部分：本项目产品方案推荐康虹印象市场分析项目定位规划方案概述产品线组合（户型）配套、智能化等第一部分：房地产市场分析及项目市场定位PART1。。康虹印象。。地块位置目前状态经济指标沪南公路串联浦东、南汇交界外环以内地块位置地块现状地块水系资源地块周边环境地块现状地块南部一处物流办公楼地块中

2、间一保留的多层住宅区河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围地块现状已建多层3.14万㎡8万㎡3.15万㎡1.36万㎡地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失1.9地块现状工厂工厂工厂道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度有限地块现状综合经济技术指标规划总用地面积96389㎡总建筑面积211512㎡建筑面积（地上）173502㎡建筑面积（地下）38010㎡综合容积率1.8综合绿化率42%综合建筑密度16.6%其中：回搬动迁面积36060㎡受“70/90”政策限制内部

3、3.6万㎡动迁回搬建筑面积指标综合经济技术指标：项目规划限制条件：经济技术指标地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米，水质佳，三条河道成“工”字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈长方形方正地块，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅小区，项目整体规划有定难度总规模超过20万方，容积率1.8，内含3.6万方动迁回搬，且规划受到“7090”限制地块特性总结“地块零散”、“70.90限制”“便捷”、“水景”。。市场分析。。房地产宏观环

4、境解读微观市场解读市场契机PART2。。房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机宏观经济土地现象观察供需现状——中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速发展货币相对贬值，固定资产投资行为增加房地产宏观环境解读——宏观经济外资投资地产本币升值【近年上海挂牌住宅土地出让列表】年度全市出让幅数中心城区幅数2003年185幅25幅2004年82幅14幅2005年127幅20幅2006年86幅10幅2007年上半年12幅1幅——开发全面外移，居住外围化【土地价格】5616元/㎡6677元/㎡1250

5、9元/㎡新江湾城宝山顾村——地价快速上涨8429元/㎡（07.7）3044元/㎡（04.12）房地产宏观环境解读——土地现象观察9740——整体市场向上势头强劲；内环内、中外环板块领涨；【公寓供求】【价格走势】供求两旺【各环线价格】房地产宏观环境解读——供需现状内环内中外环61.3%42.6%19.1%3.5%14.8%房地产宏观大环境看好；24号文，房产市场真正市场化运作在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展07年底，金融、税收等方面的调控下，楼市“拐点说”又现，仍需严密关注调控政策及楼市走势动

6、向；开发外沿化；外围项目市场机会扩大；房地产宏观环境解读——总结房地产宏观环境解读。。微观市场解读市场契机周边板块地位解读市场结论发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点周康板块现状认知本板块市场地位解析【三林】：世博支撑，后发力度强，后来居上；导入市区客户【北蔡】：“早期开发，在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定，后继力度弱，南北两段式开发，热点集中北部，南部认知度不高”；【周康】：市中心动迁基地，发展逐渐成熟，认知度仍较低，目前以南汇本地客户为主，拥有这着价

7、格优势；南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距大公寓供需价格情况（07.1-11）——周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛4000元差距——紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低位供应成交区域报价成交均价北蔡8.35万㎡16.97万㎡1800011171三林26.78万㎡35.47万㎡17000-1900010039张江12.36万㎡24.46万㎡10030周康41.21万㎡57.31万㎡6500-120006282本板块市场现状认知在售楼盘位置图主要在售个案：①中邦城市②绿地东上海③

8、天台星城④美林小城⑤菱翔苑⑥龙泽家园⑦大富苑①②③④⑤⑦⑥周浦康桥7047608543.5万㎡12.96㎡【康桥】：前期别墅聚集板块，公寓在浦东辐射下发展【周浦】：原来的市区动迁基地集中地，目前以区域客户为主开发集中周浦镇；康桥板块位置优越但目前开发氛围不足本板块市场现状认知康桥在售项目产品面积一览项目中邦城市园海富城市花园美林小城一房66㎡——两房96~104㎡97~100㎡80~101㎡2＋1房102~105㎡——三房113~140㎡120~133㎡105~121