城中村改造调研

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1、L村推进城中村改造的现状及路径分析[内容提要]随着城市发展，主观方面，部分城中村居民后代自愿融入现代城市，脱离城中村社会关系。客观方面，城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来了不利影响，最终城中村社区将逐渐瓦解，村民融入市民社会，逐渐完成市民化。W市L村作为本次调研的研究对象，虽然在户籍制度、行政机构、土地权属、经济组织等方面仍保留着传统农村特征和农村管理体制，但因为邻近市区，交通便利，基础设施完善，已经具备了实施城中村改造的基本条件。从2007年开始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回迁工作，目前各项基础设施配套建设、

2、环境美化等后续工作正在进行当中。本文试通过对L村的个案研究，寻找发现其在推进城中村改造过程中的一些经验做法及存在的难点问题，针对发现问题建构一套可行的改进措施。本次调研得到了S镇政府的支持，取得了L村进行城中村改造的一手资料，并通过访谈法对L村情况进行了实地调查，以L村村委成员、部分村民为主要访谈对象，共采访了10人。报告以实地调查所得的访谈材料和有关数据为主要分析材料。[关键词]城中村改造L村一、概况分析1.社会情况L村位于……….，距市区约5.5公里，南靠雕山，北邻黄海，风景秀丽，气候宜人。3路公交线路延伸至生活小区，城市景观大道环海路依村

3、而过，交通便利。全村共有261户，人口为637人，其中有33户72人未在村内居住；购买户口的空挂户有51户103人。全村总面积1600亩，其中山峦面积为1300亩，占总面积的81.25%，居民居住面积和工矿用地共80亩，其余为开发商建筑用地。2.经济情况从上世纪80年代开始，L村响应国家“退耕还林”政策号召，将全部390亩耕地用于恢复林草植被，由此除大部分村民仍从事林业、渔业工作外，小部分劳动力逐渐向务工、经商、非农行业转移。2009年全村总收入4184万元，人均收入8222元，高于全区农民人均收入的6650元。近三年的总体收入及人均收入呈逐年

4、上涨趋势，且均高于全区农村的平均水平。集体资产管理方面，L村现有村办企业3家，包括轮胎翻新厂、L村建筑队、3亩的海参养殖池及15亩的村海上养殖厂。另有一处厂房及5000平方米的工业园现对外进行租赁。2009年，实现集体总收入130万。二、推进城中村改造的经验做法1.制订有利于旧村居民的拆迁政策，村民资产壮大，赢得了广泛支持。与城中村改造最直接、最大的利益关系者是旧村居民，如果不能保障他们的权益，得到他们的赞成，改造工作就无法开展。2007年L村与房地产开发公司签订合同对L村共同开发，共拆迁民房212户。开发项目占地面积261亩，村群众回迁区用地

5、30亩，并按当时全市最高标准，实行对被拆迁人房屋按照占地面积给予100%的回迁安置政策。这样一来，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易，按每户平均面积133平方米计算，原旧房价值从原来的约10万升值到现在的40万元左右，壮大了村民资产；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织，大大激发了村民对于开展旧村改造的热情。如今村民已回迁到户，小区水、电、暖气

6、、燃气已配套齐全。村委成员A：旧村改造过程中有这样和那样的问题是很正常的，村干部要努力认真地解决好每一个居民的问题，要细致认真地做好拆迁户的思想工作，使广大村民充分了解上级的有关政策，认识到旧村改造的重大意义。村委成员B：村两委一定要保障好群众的生活，妥善处理好群众回迁过程中的各种合理要求，车辆、建材以及少量的需求，两委会都尽量给予满足，尽最大努力帮助群众解决难题，使群众都能顺利回迁。村民A：每户村民一套旧房，按照占地面积给予回迁新楼房，所以基本上一套旧房都能变成两套楼房，给居民解决了没有钱给子女盖房结婚的实际难题。2.充分发挥集体资产为社区成

7、员提供福利的社会保障功能。2009年底村集体共出资700万元，由村集体负担一半，个人负担一半，为全村男的45周岁以上，女的35周岁以上的村民共265人办理了养老保险。其中105人参加了职工养老保险；98人参加大龄养老保险；41人参加新型农村养老保险；另有21人在其他单位参加了保险，参保率达到百分百。村集体每年还需40万元续交保费，由此实现了养老保障全覆盖，消除了村民的后顾之忧，夯实了旧村改造的群众基础。村民B：没有农村拆迁改造，村委就没钱给村里人办理养老保险，通过旧房改造，解决了钱的问题，居民的老有所养的问题得到了保障，退休老年人基本上每个月可

8、以领到800-1000元不等的退休金，解决了自己吃饭穿衣的问题，减轻了子女的负担。村委成员C：通过农村拆迁改造，村集体的外债和内债已全部还清，壮大了集