物业设施设备管理(强电)

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1、物业设施设备管理第一部分物业设施设备管理基础第1章物业设施设备管理1.1物业设施设备管理概述1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相关的场地。2、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1.2物业设施设备管理的四要点1、基础管理。1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价）2、使用与维护。2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求）3、修理。3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养）4、完好率自我评价

2、。4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）第1章物业设施设备管理1.3设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社会效益。1.4设施设备管理的管理特点1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理

3、知识。2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。第1章物业设施设备管理1.4设施设备管理的管理特点3、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现规范操作，安全隐患较大。4、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用

4、户使用，还会给行业带来极坏的影响。5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。第1章物业设施设备管理1.5设施设备管理的意义1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设

5、备经营管理的基础资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。）3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管理行业的健康发展。第1章物业设施设备管理1.6设施设备管理的目标用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。1、保持设施、设备完好，满足使用功能；2、确保物业及使用人的安全；3、促进物业保值增值。第1章物业设施设备管理1.7项目经理应具备的设施设备管理的最基本的条件1、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。2

6、、日常设施设备管理的主要内容与环节。3、学会一些维修、保养成本控制的手段。4、掌握一些节能的方法。5、有做设施设备管理内行的愿望。举例：进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、电梯品牌台数、供水方式、供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。第1章物业设施设备管理1.8设施设备的分类1、强电系统。2、电梯升降系统。3、空调系统。4、给排水系统。

7、5、消防系统。6、弱电系统。7、房屋与设施。物业设施设备管理（第二部分强电系统）第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.1高压供配电系统1、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。2、同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供电。3、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。第3章高压供配电系统3.1高