开盘全程营销策划(传)

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1、清和源项目开盘前全程营销策划方案（圆顺营销公司/清和源项目组）　　　　　　第一篇项目定位篇一、目标客源定位根据前期市场调查研究的基础数据，综合区域楼盘的客户来源及需求特征定量统计分析，结合项目地块综合开发条件，我司对沿用专业化的层次定位进行全方位立体化的研判，作出以下结论性论述：241、主流目标客源以北部新区经开版块、农业园区、回兴版块原地居民、上班族及拆迁居民为主，以满足自住需求为购房目的的，他们在该区居住、工作，但难以承受主城区域高昂的房价。2、次主流目标客源主城其它区域客群，无法承受主城高昂的房价

2、，而又向往农业园区的安静，对；同时又看好“两江新区—空港免税区”美好的未来，该部分客户以老城拆迁居民及江北、北部新区一些中等收入家庭为改变居住条件的客户群为主。3、辅助目标客源A、对板块未来发展看好的投资性客户。B、周边区县客户（用于投资或小孩读书为购买目的）4目标客户具象化描述4.1客户区域特征本项目目标客户区域主次顺序为：工业、农业园区工人、原地居民；区域版块所辐射附近区域的目标客户（江北、渝北、两路等区域改善居住现状的客群）、其次为周边区县客户（如：长寿、涪陵、綦江、合川、垫江等地客户）。4.2客

3、户职业特征工人、私营企业业主、教师、公务员等传统职业4.3客户职务特征年轻白领、专业技术人员、一般公务员等244.4客户年龄特征30-45岁左右客源为主，30岁以下、50岁以上为辅4.5客户收入特征月收入在3000—4000之间4.6客户家庭特征二口之家、三口之家组成4.7客户教育特征均受中高层次教育，大专或大专以上学历4.8客户习性特征有理想但比较现实，能理性思考问题，生活中多从实际出发。二、目标客源需求分析1、客户的生活方式两大类客户有两种风格特性完全不同的生活方式，一种侧重于阳光、时尚、充满青春活

4、力的生活方式；一种侧重于传统居家型的生活方式。2、客户的置业动机解决居住问题为主，改善现有居住条件提升生活品质为辅、注重性价比243、客户的户型及总价需求落点对应其置业动机，目标客源对户型的需求落点集中在以经济实用的二房、三房为主；对总价的需求落点集中在二房25万—30万之间、三房35万—40万之间。4、客户的付款方式特点项目对应主要目标客源的特征决定了其购买力不高，多采用分期付款、按揭贷款的付款方式。5、客户的装修标准需求对共公空间的装修表现达到中档水平，能体现其居住的生活环境氛围，达到一定的生活品质

5、；室内的装修达到基本的交房标准即可，最终的使用标准有待客户个性化表现。6、客户的配套需求能具备满足日常生活需求的商品及服务配套、交通便利。7、客户的建筑风格需求现代、简约化的风格，即能对应目标客源的习性爱好，也能体现项目本身特性。24三、市场定位1、区域描述：由于本项目位于农业园区核心A区，地处重庆主城都市发达经济圈内。南接重庆市经济技术开发区，北邻重庆市空港工业园区，距重庆江北国际机场4公里，离长江寸滩深水港码头6公里，临近龙头寺铁路枢纽站。与212、319国道、渝黔、渝邻高速路相连的210国道、市中

6、环快速干道纵贯园区境内。园区具有便利的立体交通和区位优势。 落户于园区的重庆三亚湾水产市场、富悦农产品综合市场等将农产品、农业生产资料、农用装备、农业科技信息的市场交易集合于一体，使园区成为了在重庆最具规模的农业产业物资流、信息流和资金流的聚集地。2、未来发展走势：◆ 版块不断扩大近年来，农业园区版块开发商购入土地数量也非常让人震惊，虽然没有千亩大盘的出现，但是想进入该片区拿地的开发商日渐踊跃。从土地供应状况可以看出，该区域的竞争将日趋激烈，板块的范围将不断的扩大（上海绿地的780亩地块以及和记黄埔在板

7、块内的700亩左右的地块也将在一定程度上带动农业园区房地产市场的发展）◆ 楼盘档次参差不齐目前版块内多以中低档楼盘居多，主要吸引回兴本地的居民购买。而常青藤人文别墅、伽蓝艺墅、南方碧水康桥、恒运青河湾等高档住宅区成为都市新人类和富人们的选择。但周边较落后的生活配套设施，把大批购房者挡在了门外。24备注：随着“空港免税新区”的带动及农业园区产业链的不断成熟，广大购房者看重的正是不可低估的升值潜力。。四、产品定位1、项目核心定位A、住宅核心定位延续项目的市场定位，考虑地块开发条件，在不大幅降低居住品质的前提

8、下，尽力扩大绿化面积以提高生活品质。B、商业核心定位由于考虑到现有小区的生活配套及未来规划前景，我司建议考虑引入一家2000平米的生活超市，解决基本生活配套。2、项目形象定位考量到项目市场定位和产品核心定位，确立项目的形象定位的档次，和目标受众的直观接受度，项目形象定位为温馨主题：主题推广案名：清和源·幸福里主题推广语：我为人民谋幸福产品定位语：60—80M2幸福生活领地3、户型点评：●户型方正，干湿分区合理，没有浪费●双阳台设计很好解决了