精品文案-2010佳捷源置业武汉马池中路项目整体定位报告

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1、佳捷源置业武汉马池中路项目整体定位报告2010年4月新聚仁地产机构项目属性分析项目产品建议项目价格建议竟争市场分析项目市场定位项目本体条件项目区域背景目录项目客源定位金银湖地处汉口西部近郊，全境三面环水。面积6.6平方公里。生态环境优良，是武汉市最佳人居环境之一，.汉口中心商业区10公里汉口火车站7公里天河国际机场18公里金银湖区域正逐步完成由城市近郊到主城区的角色过渡，作为大汉口区域最适合居住的板块，代表着汉口低碳生态居住的发展方向。区位背景天河机场汉口火车站空港经济区金银湖车程约8分钟车程约15分钟武广车程约15分钟金银湖区域武汉天河国际机场第二航站楼的竣工、第三航站楼建设正式启

2、动，一个集临空型高新技术、现代制造业和现代服务业等为主体的核心区域占地94平方公里，周边辐射范围20公里的航空城，将崛起武汉城市圈中最大的现代航空物流和临空工业基地，成为华中地区最大的国际航空枢纽和空港经济区。空港概念：盘龙城炒作过，银湖翡翠炒作过，其结局终究逃不过失败。失败原因：空港暂未体现其发展潜力，客户对其敏感性不强，认可度不高；板块炒作不是某一个项目能够独立完成的；区位价值金银湖区域是空港经济区的重要辐射区域，未来或将成为高增值概念，但就现阶段而言，其只能成为一个点而不是面，因缺乏产业支撑，而无法落地。本案区域规划金银湖区域拟打造成服务本区域,辐射周边地区的集商业、金融商务、

3、高新技术产业于一体的生态商务城。但面临的现实是四大组团的离散化发展方向。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2万亩。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。高尚住宅区休闲商务度假区马池片区高尔夫片区功能规划金银湖区域片区为特色产业和生活居住并重的综合新区;高尔夫片是以“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区;马池片则是相对独立的高尚居住片区。项目所处的马池片区规划为高尚住宅区，但组团内住宅项目的品质参差

4、不齐。常青花园东方马城金银湖湿地公园金银湖国际高尔夫高端配套金银湖区域拥有武汉市最高端的娱乐休闲配套，具备高端的城市形象。生活配套武汉工业学院527路公交总站丽水佳园商业马池小学新澳幼教中心睿升中学金银湖高尔夫球场武汉人民会议中心丽水佳园会所丽水佳园幼儿园常青花园公交总站区域内生活配套较为匮乏,“上学难、出行难、购物难、就医难”是马池片区乃至整个金银湖的四大硬伤。但随着地铁2号线的开通，这类问题将得到极大改善。道路交通马池路站地铁2号起点马池路站江汉路站积玉桥站洪山广场站中南路站街道口站虎泉站鲁巷站中山公园站青年路站常青路站本案常青花园车程4.8分钟马池路站：为地下一层岛式站台车站，

5、起点车站，设折返线，地面还有部分站房。车站全长427米，建筑面积为13762平方米，土建投资估算约为11147万元。马池片区是金银湖区域内距地铁最近的一个片区，本案距马池地铁总站车程仅4.8分钟，地铁效应将成为本案的核心价值点。综合评述到底哪个区域价值认知能为客户所接受，能对本案居住价值贡献最大？人有我有：空港经济区生态商务城金银湖湿地公园东方马城金银湖高尔夫马池路组团最大的特征在于毗邻常青成熟住区和地铁2号线马池路站毗邻常青成熟住区是马池路所有项目都具备的优势，且溢价能力较弱。再进一步分析本案距马池地铁总站仅2公里路程，车程4.8分钟。这意味着什么？地铁地铁是一种载客量大、快速准点

6、、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具。交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力�地铁对房地产影

7、响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。�从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组�中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。�在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即特征价格模型，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。�地铁对沿线住