武汉工业地产调研报告

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1、武汉工业地产调研报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的土地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产做的是生产资料，生产资料最大的目的是降低企业的运营成本，给企业提供一个更好的发展平台。2.工业地产的基本情况2.1、武汉工业地产的发展概况东湖高新可说是武汉地产的先行者、开拓者，它经历了武汉工业地产标准厂房、办公型的工业厂房以及多功能形态物业的三个发展阶段。先后开发了关东科技园和关南科技园，这是武汉工业地产的最初形态模

2、式，复制了一些沿海城市标准化厂房的建设模式，主要是通过建设标准厂房和基础设施，以吸引优秀企业的入驻。而后大批大学科技园的应运而生，以大学的科技成果转化和孵化为主，这是武汉工业地产在探索中走出的第一步。通过这样的蜕变，武汉的工业地产由以前的粗放型工业园区向集约型、专业型科技园区转变。针对的客户群是科技型企业，他们的产研发是一体的，不需要很长的生产线。它讲究的是一种整合，对房屋的跨度和层高都有其特定的要求。就武汉现状而言，一些中小企业已基本完成了原始资金积累，随着整个市场逐步规范，原始的家庭式作坊已无法适应市场竞争要求。武汉一些中小企业都到了提升阶段，对工业地产的需求空前高涨，

3、要求也越来越高。随着政府优惠力度的加强和民营开发商的介入，一直保持着稳健的上升势头。国际企业中心、光谷软件园等新型工业地产相继出现，使武汉的工业地产进入到第三阶段。新开发的工业地产已经呈现集约化、规范化、国际化发展之势，如新一代工业地产项目——光谷芯中心。2.2武汉工业地产的主要物业类型分布表1：工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向未来物流仓储的市选择交通比较发达目前主要分布沌场需求量在年均增地区，一般集中建设物流仓储口、武汉经济开发长20%以上，特别政府扶持在内陆港、高速公区是陆路交通物流仓路、国道交集处。储选择在经济中心城目前主要分布在国家鼓励自主

4、研发，政府扶持，且工业总部、研市建设，一般在工业东湖高新开发区、一般以国家主导为对高新园区有发平台开发园区能够形成光谷主，发展潜力较大优惠政策专业化、产业化分布比较广泛，制随着国内制造中心但目前政策对造业集中地方较工业厂房选址无特殊要求向中部的转移，市场此类用地已限多沌口、武汉经济将慢慢供大于求制开发区，汉口北部2.3工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。表2：工业地产的主要特性主要特征具体表现1、受国家产业发展政策及扶持政策影响较大1、政策主导为主2、不受住宅政策调控影响1、产业客户为工业地产的目

5、标客户2、专业性强，与产业2、工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关化程度密切有关3、区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素1、武汉经济开发区、沌口制造型企业为主3、区域性强，趋于高2、东湖高新、光谷以高端的研发、技术型企业为主端化3、今后工业地产将越来越趋于向高端发展1、工业物业以出租为主4、投资回报稳定2、因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。2.3开发模式分类表3：工业地产主要开发模式模式定义主要特点备注在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支基于区域经济建设、社会发持政策、税收优惠等条件1、工业展、百姓就业等各种综合因

6、是目前中国各级地方政府最常使用的营造园区与其他工业地产园区开素考虑而设置，是促进区域工业地产开发模式，也是我国目前工项目所具备的独特优势，发模式经济发展的强有力的推动业地产市场的主要载体然后通过招商引资、土地器。出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提主体企业引导模式严格意义上来说并2、主体是主体企业进行的工业地下，借助企业在产业中的强不是单纯的房地产开发，其主要是围企业引产开发大的凝聚力与号召力，通过绕主体企业进行的开发运作，是企业导模式土地出让、项目租售等方式产业链的打造及完

7、善。引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项由房地产投资开发企业打造一个设施目的道路、绿化等基础设平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只3、工业施建设乃至厂房、仓库、作房地产投资开发和物业管理，日常地产商获取合理的地产开发利润研发等房产项目的营建，物流业务仍由客户操作，其本质是依模式然后以租赁、转让或合资、旧是房地产开发合作经营的方式进行项目商。相关设施的经营、管理。4、综合是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业运作模地产开发