宏观形势研判-杉杉国际城

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1、亳州.杉杉国际城研讨会2011/12/2[华星房产研展部2011年12月制]宏观市场研判国际环境欧债危机恶化、美国经济疲软，使全球经济不确定性增加欧洲债务危机：从希腊到西班牙、爱尔兰再到意大利，欧洲债务危机席卷整个欧元区，以通胀抑制危机欧元区走上定量宽松的货币之路；这是全球货币泛滥的标志。美国政府换届在即，量化宽松货币政策仍将延续下去：上半年美国经济的恢复速度极其缓慢，尤其是实体经济的恢复效果更差，量化宽松货币政策仍将成为政府换届选举的救命稻草；国际经济各国央行纷纷救市，提升金融市场的信心，但预期短时间内无法稳固所提升的效果。11.30，美联储与英国央行、欧洲央行联手救市

2、举措提振市场信心，且中国央行近三年来首度下调存款准备金率0.5个百分点，也透露积极信号。12月1日，我国金融市场应景回暖美国道琼斯指数涨幅突破3%德国DAX指数目前升幅超过4%法国CAC-40指数涨3.55%英国富时100指数涨2.73%美联储与英国央行及欧央行等5家央行达成一致，将下调美元流动性互换利率0.5%，并将互换协议延长至2013年2月1日。同时公布的11月的私营部门就业数据环比增加20.6万人，远超预期。国内经济由GDP与CPI数据分析，中国经济继续在“低增长，高通胀”区间滑行，整体仍未摆脱进入滞涨的危险国内经济11月PMI显示出经济增速回落趋势仍将延续，国内

3、的实体经济情况仍不稳固，内外需提振有限2011年11月份，中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，环比回落1.4个百分点。本月PMI自2009年3月份以来首次回落到50%以内。PMI是国际上通行的宏观经济监测指标体系之一，对国家经济活动的监测和预测具有重要作用。通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济衰退。宏观政策政府换届与十二五规划开局之际需要稳定的社会环境与调控延续性，短期市场的僵持状态无法根本性转变完善税收住房信息取消限购每年一千万套楼市缓和时机政权交接需要稳定行业政策个人住

4、房信息系统，将会取代限购，成为促进行业健康发展，以及规范行业运作的新标准住建部部长：个人住房信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。全国市场一线城市成交大幅萎缩，全国龙头房企纷纷加入优惠促销行列，博弈之后市场已进入真正的降价通道。万科：全国项目每平方米下调幅度在1000-3000元不等。中海：上海御景熙岸降价30%遭退房龙湖：上海、杭州限时价格策略推出千套房源，五天认购近20亿地方政府反应地方政府已自行发债开闸，缓解土地财政困境；一定程度上土地财政

5、依旧是政府依赖的聚宝盆2010年全国土地财政收入2.9万亿超出预算113%中国城市化进程还将至少要走20年目前中国的城市化率只有45%左右，城镇人口每年都以1500万-2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。中国“人口红利”将持续到2020年人口统计数据表明，中国“婴儿潮”中诞生的人口在2009至2020年的未来12年间仍将是生产、消费与投资的主力，将对经济产生深刻的影响。支撑房地产业向上的核心动能并未改变；根据以往调控后市场反应，我们预判在2012年年底市场将触底回稳市场预判龙头房企开始逆势抄底，优质土地均被低价成交；在他人恐惧时，有

6、资本、有远见的开发商已提前布局后市信心李嘉诚首赴佛山拿地和黄逾8亿竞得绿岛地块该地块曾在今年6月份逆市开拍，但终因无人参与竞买而遭遇流拍的命运；重启招拍挂程序后，起拍价由9亿元降至8亿元，由和记黄埔一家夺得保利地产逆势拿地，多以底价获取逆市拓展13个城市地产项目，其中12个以底价获取，平均楼面地价2269元/平方米，较2010年下降27%。招商地产近期频繁出手低价拿地购地金额已达到108亿元，而去年同期购地金额仅为13亿元国际环境：国际经济呈疲软状，短救市方案仍是杯水车薪国内经济：延续经济回落态势，内外需仍未摆脱滞涨危险宏观政策：宏观调控依旧持续，短期市场僵持状态难改变市

7、场反应：一线市场迅速萎缩，全国性房企拉开降价大战政府需求：自行发债缓解困境，土地财政是政府的聚宝盆市场预判：核心动能并未改变，2012年底市场将触底回稳后市信心：优质土地低价成交，知名房企对后市信心充裕宏观研判Thanks