石林恒泰水石坊项目市场调研报告

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1、石林恒泰“水石坊”项目市场调研报告谨呈：石林恒泰房地产开发有限公司恒策市场研究中心--石林项目组2010.07.27-2010.08.5问题1风险是什么？问题2机遇与利润在哪？问题3目标客户在哪？本调研报告欲解答的三个问题本调研报告的思路1234宏观经济下的房地产状况研判板块格局及市场同期竞争个案分析石林客户特征及消费特性解读水石坊SWOT简析三大态势下“水石坊”的机遇与风险水石坊项目竞争挑战经济发展机遇地产发展威胁恒策分析GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$80

2、00-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系大于8%石林宏观经济下的地产发展状况恒策分析石林县近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入快速发展期；中短期内为项目操作提供良好的经济环境。数据来源：上海恒策市场研究中心（7月27-8月5日石林市调）石林启动期阶段研判外部环境：石林福利分房逐渐退出，消费者收入提高，开发商成为整个产业的主要投资者；县城中心及旅游风景区竞争格局形成。竞争环境：大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求逐渐多样化、市场细分逐渐显现；竞争以市场份额的竞争为主。需求特征：生存、改善

3、需求兼有；需求急剧增加；石林市场购买客户层面扩大。供应特征：产品大量出现，产品形态逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高，区域内超级大盘形成。受经济快速发展之益，石林房地产市场快速形成，竞争者大量涌入，需求特征瞬息变化，房地产对专业化提出更高要求；机会中孕育挑战。石林地产启动阶段特征研判恒策分析数据来源：上海恒策市场研究中心（7月27-8月5日石林市调）特征观望期被迫接受期石林市场环境县城中心价值逐渐形成，旅游风景区价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利逐渐退出。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值

4、充分体现；住房逐渐退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户县城中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，等待政策和房价走势明朗；二次或多次置业客户广泛存在，中高端客户购房需求普遍；客户层面扩大，城市化进程及旧城改造过程的普通大众购房逐渐形成；需求特征生活需求+改善需求改善需求+生活需求供应特征旅游风景区及县城中心逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，小户型供应明显增加；价格走势价格逐渐提升价

5、格持续增长石林房地产行业快速发展，市场观望期与被迫接收期逐渐模糊；客户群体逐渐细分化，消费特征快速变化，对市场把握准确程度，关系企业竞争力；恒策分析石林地产市场特征研判第三产业占GDP比重在43左右徘徊，从经济周期看，石林旅游产业很大程度受外围市场影响（国内人居收入等其他因素）第一产业的比重也是比较高，在整个5年发展过程中一直处于30左右的比重；第二产业对经济影响不大；数据来源：石林统计年鉴旅游产业为支柱产业，产业成熟度不高，该产业未来发展空间较大，第三产业总量反映石林商业整体容量处于中等，经验值反映石林商业相对于整体房地产市场处于中等水平；旅游产业的发展

6、提升石林经济的关键，是县城中心导入人口的关键，进而决定县城中心的竞争力恒策分析一线商铺租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R相对发展水平>3高2～3中等<2较低石林=75/3000=2.5%石林旅游产业的发展直接影响石林地产发展石林2009年第三产业GDP总值12亿元，商铺容量处于中等2板块格局及市场同期竞争个案分析城市房地产格局——“旅游景区、县城中心”。县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而重心在向旅游景区转移。旅游风景区县城中心恒策分析旅游风景区：未来石林的新中心。规划聚集了全县最高端的住宅、大体量商业，目前处于快

7、速发展阶段。该区的发展更多取决于旅游产业的发展状况；县城中心区：老城区，目前全市的经济、商贸中心。以小规模中高档物业为主，住宅供应量较少，商业氛围浓厚，商业价值最高区域。未来旅游地产发展：旅游风景区：以环球苏宁国际、上海恒联地产、福建梦达尔等一些国内地产巨头的进驻，该区地产处于高速发展期，对区域经济发展起到带动作用。县城中心；多数项目处于旧城改造或项目体量较小；因城区用地减少，城区绝对优势将受到挑战；竞争格局形成，重心转移加速县城中心风景区石林楼盘集中分布区市场化逐渐形成经济背景城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供应供应

8、主体专业开发商为主需求客户特征自用城市化进程客户占据半壁江山；客户