深圳大世纪水山缘项目策划方案

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1、大世纪水山缘四期销售执行报告世联山水远经济指标:总占地面积:79480总建筑面积:171783总户数:越1800户容积率:1.87三期委托销售套数:384工作历程时间工作阶段工作内容工作流程04.10-0411进场筹备项目诊断销售策略调整<水山缘整改方案>04.12-05.03执行并按销售情况调整营销策略现场促销配合老业主营销阶段性报告协助执行<水山源前期策划报告>欢乐烧考节圣诞嘉年华活动贺岁送利是糖活动05.04至今后期销售策略调整,尾盘销售形象及策略调整,扩大宣传渠道,现场促销配合老业主活动营销<水山缘形象调整建议><水山缘后期销售策

2、略调整>五一嘉年华系列活动六一儿童节活动水果节销售实现销售价格:3800元/平米销售套数:341套,月均36套(截止至7月17日)户型总户数户型比例累计销售套数剩余套数各户型剩余比例销售回顾月销售走势图推广动作广告牌布吉电视台沃尔玛分展场南方都市报派单关于客户----客户来源和知晓渠道我们对购买本项目三房和四房客户的居住区域认知途径客户职业等客户属性进行了完全统计,同时随机抽取了15名客户对山水缘的感性认知进行访谈.客户居住区域表成交客户认知途径关于客户----职业和置业目的成交客户职业置业次数关于客户----客户访谈我们随机抽样访问了

3、15名购买三期三房和四房的客户,他们对项目的推广形象反馈如下:1、很好（2人）2、还好（2人）3、一般（5人）4、比较差（3人）5、比可园差（3人）关于客户----客户购买原因价格>求山水公园>成熟社区>园林历史的总结成功关键因素1、关于推广——水山缘前期推广因受成本等因素限制，一直实行低成本营销策略，推广渠道较少，以广告牌为主，位置主要分布在布沙路沿线，实行截流可园客户策略，配合周边派单，重要营销节点投放南方都市报广告，后期因截流可园客户作用下降上门量减少，为扩大宣传渠道，增加深惠路广告牌、沃尔玛展场及布吉电视台电视广告。有效地促进了上门及成

4、交。2、关于客户水山员前期客户主要以南岭及布吉当地人士为主，年龄在25-30左右，客户群以个体户、私营业主为主，上门及成交以老业主介绍及朋友介绍居多，购买水山员的因素主要是求山水天然景观及水山员住宅的高性价比，随着布吉片区罗湖等关内客户上升趋势，三期尾盘销售阶段罗湖等关内客户有所增加。关于4期目标的理解价格再提升：4000-4200元/平米快速销售：月均销售43套提升发展商品牌三期销售档案提示（04。10-05。07）：平均每月销售36套住宅，月上门客户约267个4期目标分解工程进度销售目标9月10月11月12月1月2月3月4月5月12#15#

5、楼预售证13#14#楼预售证9。25开售2个月销售30%春节4个月销售65%6个月销售85%8个月销售95%以上报告核心内容第一部分：项目面临的问题——现状与目标之间的差距第二部分：问题的解决方向——项目核心竞争优势和竞争策略第三部分：营销执行方案——任务的分解和实施问题1——项目的昭示性和通达性弱三期经济指标:总建筑面积:47500住宅面积：31600总套数:340项目位于南岭村求水山公园后门，极少公交车通过，离最近的371总站200米，在市政路上缺乏昭示性。产品设计户型配比问题2——项目形象老化，难以引起客户关注——水山眼一期：真山真水真家

6、园——水山远二期：健康生活DIY——水山员三期：天赋自然，山水领袖问题3——非热点片区，面对热点片区的强势竞争2005年下半年布吉市场群雄争霸名称建筑面积中心区新住宅区关口区老城区中心区8。9万平米新住宅区72万平米关口区15。9万平米老城区20万平米目标与现实的矛盾R2目标R1现实较快速度100%销售在三期基础上价格提升形成影响力，提升企业品牌片区关注度低，上门量不足，销售速度缓慢片区目前的整体形象与新兴住宅区尚有差距，周边项目属于中低档次的楼盘项目形象老化本项目要脱颖而出Q1形象老化具有影响力Q2较低认知度实现价值预期Q3片区中低档问题总结

7、问题1：如何让客户心动？问题2：如何让客户顺利行动？——寻找项目的激励因素——顺利进入售楼处，解决客户到达的通道问题报告核心内容第一部分：项目面临的问题——现状与目标之间的差距第二部分：问题的解决方向——项目核心竞争优势和竞争策略第三部分：营销执行方案——任务的分解和实施项目片区的重新定位南岭村工业区中低档市场、厂房聚集，交通不便，发展不成熟？可园的后期开发，本项目与可园融为一体本项目既是新住宅区的，又是靠山地新住宅区已形成公认的居住新区，吸引大量的中高断客户分项研究1：竞争分析05年8月9月10月11月12月1月2月3月4月可园4期，约8万平

8、米桂放园8期，约7。7平米英俊年华1期23万平米康达尔5期，约6万平米绿谷5期，约6万平米左听右员，约6万平米太呀员，约6万平米大世纪水山员四期竞争层