扬州天下二期产品设计建议方案

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1、扬州天下二期产品设计建议二00七年第一篇项目定位第二篇产品建议第三篇经济测算第四篇户型建议•项目定位1.城市发展2.市场发展•产品建议3.项目地块4.消费趋势•经济测算5.北辰品牌•户型建议1.城市发展-----引领城市发展，创新生活空间扬州“十一五”规划目标，城市规模进一步扩展。建成区面积达到100平方公里左右，人口达到100万人口以上，初步形成“文化内涵看古城街区、生态环境看瘦西湖新区、城市形象看新城西区、经济实力看沿江地区”的城市格局。城市人居环境更加优良。市区人均住宅建筑面积达33平方米。伴随扬州城市经济发展水平的提升、房地产市场发展的日益成熟，住宅楼盘的市场竞争将逐渐告别地段、户

2、型、环境、配套、材料或者物管等单一优势竞争，住宅市场的竞争将随着需求变化和客户认知的提升，面临全面要素的竞争。对于扬州天下花园二期的产品定位，将在市场“全面——细分——全面”的过程中，确立新的定位目标——“全面细分市场”。2.市场发展-----全面市场细分时代，关注产品品质统计显示，2006年全年扬州市区累计销售新建商品房16450套，销售总面积185.54万平方米，同比分别增长37.23%与43.07%；其中，普通商品住宅合同成交124.64万平方米，商业营业用房合同成交29.37万平方米，办公用房合同成交9.09万平方米，别墅合同成交22.44万平方米。商品住房总成交面积147.07万

3、平方米（普通商品住宅+别墅住宅），同比增幅高达47.67%。扬州住宅市场发展正经历快速发展周期，换代需求、品质需求快速增长，市场产品发展正经历由量到质的飞跃，我们认为产品进化和市场进化是解决项目二期定位的起点。对于市场发展的关注将直接影响扬州天下项目大二期产品3.项目地块-----稀缺地段，筑造稀缺产品扬州天下一期地块为111号地块3号地块，位于维扬路与扬子江北路之间，属于111号地块中品质最好地块；项目大二期1、2号地块位于邗江路与维扬路之间，2号地块品质延续3号地块，但综合景观概念质素有所下降；1号地块（小高层物业）位于最西侧，由于北向蜀冈公园延伸部分尚未成形，小高层高层部分可能对视北

4、面不远处公墓，整体档次有所下降。扬州天下一期由于其无以比拟的地段优势，市场对于产品品质的认知已经建立“高端”形象，但对于未来项目大二期产品延续一期“高品质”基调，我们认为必须在产品设计、产品创新及产品概念等方面有所大的提升。4.消费趋势-----高品质的居住空间2006年扬州住宅市场的主流总价区间在30-50万，其中物业形态主要为普通多层、小高层。从住宅户型而言，单套面积为120-144平方米、100-120平方米以及90-100平方米的住宅，市场的供应单数比分别达到了32.03%、19.74%和14.88%，这三个户型成为主流市场供应户型；从户型需求而言，市场也基本对应，其中也主要集中以

5、上三大区间，比例分别为33.03%、20.59%和15.06%。消费需求在变化，对应未来扬州天下二期产品如何面对？在扬州天下大二期必须要有新的立足点，从深圳、上海、杭州等成熟房地产市场发展经历借鉴，未来扬州市场住宅产品品质必将有“质”的飞跃。“错阳台、入户花园、内庭院、大露台……”拥有鲜明产品特点的住宅物业已经开始出现扬州市场，对应未来扬州天下项目二期产品设计我们认为应该具备“深远之构思”，从起点赢得市场。5.北辰品牌-----确立北辰品牌价值引领扬州住宅品质，确立市场地位；实现利润、品牌、市场最大化；继续一期市场号角角色；迎接分众品质住宅时代；确立北辰品质住宅标准和北辰品牌。我们

6、认为项目二期的产品定位，将有利于扬州天下一期的品牌知名度延续，同时将更深一层次根植北辰房产开发品牌在扬州居民中的地位，为北辰房产品牌的继续发展奠定必要的基础。建立这一切的关键是扬州天下项目二期产品设计的突破创新，以住宅品质引领北辰品牌价值。1.城市发展引领城市发展，创新生活空间；2.市场发展全面市场细分时代，关注产品品质；•项目地块稀缺地段，筑造稀缺产品；•消费趋势高品质的居住空间；•北辰品牌确立北辰品牌价值；扬州品质住宅的新坐标•项目定位1.住宅品质卖点•产品建议2.产品品质方向•经济测算3.各物业具体参考•户型建议1.住宅品质卖点错层露台设计入户花园设计小高层（高层）酒店式大堂，

7、大堂物业助理配置下沉式庭院无梁厚板技术(大开间，自由分割)超高地下（半地下）室层高超浅户型进深一梯一户式设计、独门独户设计（公寓产品、别墅享受）多阳台设计（三阳台或更多）点式多层（小高层）设计各种形式的面积赠送（前庭后院，层层退台，错层露台）架空层、灰空间的灵活运用（社区交流平台，底层连廊）社区太阳能热水社区数字化、智能化各种屋顶、墙面的节能设计，生态环保建材（XPS外墙保温设计）住宅2.9米净