租赁合同中减损规则对守约方行为限制

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1、案例042参考文/王勇李春艳案例10.2015租赁合同中减损规则对守约方行为的限制【裁判要旨】合同一方当事人违约时，减损规则限制了守约方对救济权的选择，守约方要求违约方继续履行的主张可能不被支持，且特定情况下，减损规则还要求守约方积极采取合理措施以避免损失扩大。租赁合同属继续性合同，基于此类合同的特性，当客观上合同履行丧失价值时，出租人作为守约方行使解除权以收回对租赁物的控制应在减损措施之列。若守约方未采取合理措施，认定可避免损失时，法院应考虑守约方等待履行的合理期间及替代交易成本的扣除两个因素。

2、□案号一审：（2012）扬江宜民初字第0079号二审：(2013)扬民终字第0437号生产。生产，据此应认为双方均以自己的行【案情】合同签订后，杨某分别于2009年2为实际终止了合同的履行。因在合同月至8月支付租金共计13.35万元。2009履行期限届满之前，当事人一方明确原告：徐某。年11月，杨某与徐某结清了所欠电费，表示或者以自己的行为表明不履行主被告：杨某、吴某。后再未支付任何费用。徐某分别于要债务，对方当事人可以解除合同，且2008年12月6日，徐某与杨某签订2009年6月、2010年3月

3、、2010年12月向应当及时行使合同解除权，以防止损租赁合同一份，约定：1．杨某承租徐杨某及保证人吴某致函催要租金，杨失的扩大，双方虽未形成书面解除合某所有的生产车间、PVC全套生产线某及吴某拒收或未予理睬。同的协议，但合同终止履行已构成事两条和办公用房；2．租期3年，自20083年租期届满后，徐某于2012年2实。经计算，至合同实际终止履行时年12月6日起至2011年12月5日止；3．年月27日诉至法院，要求杨某给付拖欠杨某并不拖欠租金。徐某虽数次致函租金30万元，先付租金后使用承租标租金83万

4、元，并承担滞纳金24.9万元，催要租金等，杨某及吴某拒收或未予的物；4．杨某于每年12月6日前交付租吴某承担连带责任。诉讼前，杨某已理睬的行为，并不当然构成其已默认金，如有拖欠，每天按年租金的5%支搬离厂房和办公用房，将PVC生产线且应承担该项给付义务的法律事实，付滞纳金，拖欠租金达半月以上，徐某留在厂房内。关于搬离的时间，双方故对徐某主张要求杨某给付所欠租金有权收回房屋及PVC生产线。吴某作陈述不一。关于钥匙是否交还，双方83万元及滞纳金249000元的诉讼请为担保人在合同上签名。的陈述亦不相同

5、。求，依法不予支持；对于徐某要求担保合同履行至2009年6月，杨某生诉讼中，杨某称其与徐某曾于人吴某承担担保责任的诉讼请求，原产经营出现困难。存于供电局的材料2009年5月和12月就租赁事宜进行协审法院同样不予支持。显示，2009年6月至7月期间，户主徐某商，其提出经营难以为继，要求解除合扬州市江都区人民法院判决：就涉案厂房所用315KVA变压器曾办同。徐某认可双方曾两次协商，但否认一、驳回徐某要求杨某给付其所欠房理了以下业务：2009年6月9日，徐某申谈及合同解除事宜。屋、设备租金83万元的诉讼

6、请求；二、请将变压器减容；2009年7月15日，徐驳回徐某要求杨某给付其滞纳金24.9某申请复容；2009年7月20日，电度表【审判】万元的诉讼请求；三、驳回徐某要求户名由徐某变更为杨某；2009年7月22吴某承担连带担保责任的诉讼请求。日，电度表户名由杨某变更回徐某；江苏省扬州市江都区人民法院经宣判后，徐某不服一审判决，向扬2009年7月22日，徐某再次申请减容。审理认为：2009年6月徐某以杨某拖州市中级人民法院提起上诉。涉案厂房自同年8月后用电量为零。双欠电费为由而将生产用315KVA变压扬

7、州市中级人民法院审理认为：方一致认可，杨某自2009年7月起停止器申请减容，且此后杨某亦未再组织杨某自2009年1月10日起即欠付租金，案例043案例10.2015参考其行为已构成违约，其应承担给付租律适用问题是减损规则对守约方救济行救济的权利。但如果基于效率，考金并按约支付滞纳金的责任。但在长行为的限制以及相应的法律后果。虑到违约方的实际处境，甚或是自社达两年有余的期间内，徐某明知杨某一、减损规则限制守约方对救济会利益、社会成本角度观之，实际履未生产经营且分文未缴，仅数次发函权的选择行的首选地位

8、则饱受诟病。如合同法催缴租金，直至2012年提起诉讼，始合同履行中，当事人一方违约第一百一十条规定了三种不宜实际履终未采取解除合同、收回房屋、另行时，根据法律规定，守约方可以行行之情形，近年来，屡见案例以“债务出租等措施，其履约行为有违减损规使以下救济权利：1.行使同时履行的标的不适于强制履行或者履行费用则和诚实信用原则。对于超出合理期抗辩权或先履行抗辩权（合同法第过高”为由，驳回守约方要求违约方限后未采取减损措施造成的租金损六十六条、第六十七条）；2.要求对方继续履行的诉请。最高