房屋租赁合同中的减损义务法官论坛.doc

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1、房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241谈专业实务话题　说执业感悟共识让法官更懂律师　让律师更懂法官　　　　　　　　　　　　李双庆　北京市东城区人民法院责编：周游导读：有关房屋租赁合同纠纷法律适用，李双庆法官已经撰写十余篇文章，分析了系列实务问题，本次推送为最新一篇。相关文章阅读链接附于文末。房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241谈专业实务话题　说执业感悟共识让法官更懂律师　让律师更懂法官　　　　　　　　　　　　李双庆　北京市东城区人民法院责编：周游导读：有关房屋租赁合同纠纷法律适用，李双庆法官已经撰写十余篇文章，分析了系列实务问题，本次推送为最新一篇。相关文章阅读链接

2、附于文末。房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241谈专业实务话题　说执业感悟共识让法官更懂律师　让律师更懂法官　　　　　　　　　　　　李双庆　北京市东城区人民法院责编：周游导读：有关房屋租赁合同纠纷法律适用，李双庆法官已经撰写十余篇文章，分析了系列实务问题，本次推送为最新一篇。相关文章阅读链接附于文末。据以研究的案例裁判要旨房屋租赁合同履行过程中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。基本案情2014年5月20日，出租人新动公司与承租人岳某签订一份商铺租赁合同，双

3、方约定：一，承租人应在签约后当日内，向出租人预付三个月租金，否则出租人有权拒绝交付铺位并提前解除本合同，出租人给予承租人两个月的免租期；二，租赁押金15万元应在签署合同时一次性支付给出租人，如果承租人违约，出租人将有权解除合同，并没收全部租赁押金作为违约金处理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他应付的费用，出租人有权收回铺位、解除合同；四，如果承租人要求在租期内解除租赁合同，应提前至少120天向出租人发出解除租赁合同的书面申请，并根据租期剩余的时间支付补偿金。合同签订后，岳某未接收商铺，在近一年时间内也未向新动公司支付任何费用，房屋一直空置。新动公司多次催要未果。同年的

4、12月15日，双方在同一小区内又签订了另一份租赁合同，由岳某承租新动公司涉案楼房的另一处铺位经营使用。2015年11月16日，新动公司诉至法院要求解除双方租赁合同，同时判令岳某支付所欠租金100万余元、违约金15万元，租赁意向金不予退还。法院裁判一审法院认为，合同已无继续履行可能，对于新动公司要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于新动公司要求岳某支付100万元租金的诉讼请求，其在岳某既未支付任何租金也未接收铺位，且之后与岳某在同一小区内又签订一份新的租赁合同的情况下，放任涉案商铺长期空置，导致损失产生扩大。新动公司在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失发生，实

5、属不当，对其要求被告支付租金损失的诉讼请求，不应支持。对于新动公司要求岳某支付违约金15万元的诉讼请求，岳某在签订合同后，既不接收房屋也未按约定交纳租金，严重违反合同约定应承担违约责任。尽管新动公司未提供被告违约行为给其造成损失的相关证据，但考虑其在合同中给予岳某两个月免租期以及导致合同解除的过错在于岳某，原告诉请不退还房屋租赁押金，并要求被告另行支付违约金15万元，理由正当且数额较为合理，予以支持。故，法院最终判决解除双方房屋租赁关系；岳某向新动公司支付违约金15万元，岳某交纳的房屋租赁押金15万元不再退还；驳回了新动公司其他诉讼请求。一审判决后被告上诉，二审驳回上诉维

6、持原判。　　　　　　　　　非违约方的减损义务减损义务是指合同一方当事人违约后，合同相对方应当及时采取措施防止损失进一步产生和扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿，这种防止损失产生和扩大的义务称为减损义务。因为这种义务一般是附加于非违约方的，因此又称为非违约方的减损义务。虽然违约损失发生是违约方的违约行为所引起，但与非违约方对自己权利保障或事务管理的疏怠有直接关系。非违约方在具备减损条件，且有能力履行减损义务时，违反诚实信用原则放任损失扩大，扩大损害结果则不可再行归责于违约方，而应由非违约方承担，守约方无权就因未尽减损义务而扩大的损失部分请求违约方承担责任。民法通则第114条

7、规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。在适用减损义务处理合同纠纷时，以下五点内容应予以注意：1.一方当事人的违约行为可能造成违约损失不断扩大减损义务是发生在合同纠纷案件中一方违约后，违约损害的结果并非一次性产生确定，而是可能随着时间和情势发展有可能继