江苏金峰凤麟府ARTDECO建筑项目营销策划提报

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1、前言为这个项目做营销策划时，我们除了按常规审视项目的优劣势，项目的价值点，客户的需求特征，目前的市场供求形势，国家的调控方向外，我们还需考虑集团的战略取向，因为这关系到我们的价格策略和推盘节奏，需要怎么做，才能取得应有的收获。。。在这个过程中，我们可以做些什么？我们需要解决这样几个实际的问题：项目定位可以拔到怎样的高度？板块规划定位后的客群从何而来？如何根据当前的市场形势制定精细化的推盘策略？如何制定符合公司战略意图的价格策略和促销策略？如何制定低成本高成效的媒体推广策略？基于以上认知和思路的探寻，我们开始

2、本次提报的思考和演绎！目录第一版块市场分析第三版块市场定价【壹、品楼】------楼市论【叁、谋利】------价值论第二版块市场定位第四版块营销推广【肆、沟通】------博弈论【贰、鉴地】------项目论【伍、共赢】------传播论导读Ⅰ一、市场分析三、市场定价楼市论价值论1、宏观政策1、市场导向定价法确定本案售价2、本地政策2、成本导向定价法确定本案售价3、本地主要竞争项目情况3、需求导向定价法确定本案售价二、市场定位四、营销推广项目论博弈论1、地块分析（周边配套、SWOT分析）1、建议开盘时间及

3、其理由。2、根据项目早期定位，再次明确定位。2、根据项目自身及周边推盘户型面积段，确3、外立面、户型、绿化率、社区配套等定一批开盘主力户型及套数；以此类推，确在市场上的竞争力。定前三批房源开盘节奏。4、项目户型与本案主要消费群的需求吻3、推盘时间进度表。合度。导读Ⅱ传播论1、主广告语确定。2、开盘前媒体计划表排定。3、阶段媒体主题确定。第一版块市.场.分.析1【壹、品楼】楼市论宏观政策概略2012年是中央和地方博弈的格局，楼市政策方面调控不放松的基调被中央反复重申，但楼市的一些利好消息却也是频频出现，调整公

4、积金、给购房者补贴、免征契税、改变住宅价格标准……各地方忙着“微调”救市。•2012年，国家继续针对房地产市场作出限价、限购、限贷、房产税等一系列的调控，同时积极实行差别化信贷政策和大规模建设经适房、廉租房，促进刚需置业消费。•2012年有超过30个城市对楼市进行微调，以达到刺激楼市复苏的目的，但目前而言楼市整体调控效果不容乐观。•常州市暂时不受限购政策和房产税影响，首套房和二套房的首付比例为30%和60%，进一步提升公积金贷款额度（家庭最高50万）和降低首套房贷款利息（85折），给刚需置业客群提供较大便利

5、。溧阳市2012年上半年土地成交情况编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率成交价（万元）地价（万元/亩别桥镇经十路东侧NO.2011—449708商业住宅＜1.82480170.39一号地块天目湖湖里坝北侧商业住宅NO.2011—5074666＜1.611200100.05一号地块天目湖湖里坝南侧NO.2011—5170600商业住宅＜1.610590100.05一号地块天目湖环湖路东侧商业住宅NO.2011—5279693＜1.612000100.44一号地块天目湖环湖路东侧＜1.6NO.2011—5

6、368400商业住宅10260100.05二号地块天目湖环湖路东侧NO.2011—5417984商业住宅＜1.62700100.14三号地块天目湖东麻路东侧NO.2011—5515728商业住宅＜1.62360100.08一号地块天目湖东麻路南侧NO.2011—56150000商业住宅＜1.622500100.05一号地块天目湖中欧论坛北NO.2011—574575商业住宅＜1.6690100.60侧一号地块溧城镇泓口路北侧NO.2012—2886272商业住宅≤2.1525900200.24一号地块溧阳市

7、区恒通竹田NO.2012—3860313商业（办公）、住宅＜4.04444000486.59桥地块电视台东侧三号地NO.2012—297715商业住宅＜1.72000172.91块上兴镇104国道西NO.2012—31A地块42805商业、办公、住宅≤1.66751105.20侧一号地块上兴镇老明路南侧NO.2012—3227100商业住宅≤2.04878120.06六号地块戴埠镇珠江路北侧NO.2012—6039306商业住宅≤1.525900100.12一号地块据统计，2012年上半年溧阳共成交20块经

8、营性地块，其中15块涉及住宅用地,土地成交均价约在143万/亩，以容积率1.8计算，楼面价基本在1200元/㎡左右。房地产智库www.fdc01.com溧阳市1-6月商品房新增预售证统计附表1性质项目预售证号套数面积㎡施工编号备注3#、5#、6#、7#、8#住宅住宅、商溧（2012）房预售证第（001）住宅15691.82，商业别桥镇龙华苑20524843.34楼，1#、2#、5#、6#、7#业号9151.52商