博思堂苏州仁恒地产项目推广策略提报部分内容最终

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1、第一部分市场分析宏观研判政策结构梳理存款准备金回收流动性有助于固定资产投资公开市场业务市场手段贷款政策开发贷款紧缩经济紧缩信贷利率政策个人住房按揭贷款紧缩过热汇率政策有助于降低贸易顺差有助于降低经济增值房地产市场土地、信贷07年中央政府对于房地产多次调控行政手段投资、保障房通货07年底中央政府实行紧缩的货币政策宏观经济膨胀提高首付、贷款利率，界定第二套房属性房地产市场08年初中央政府对6种商品实行价格干预消费品价格1.1政策走势近期政策动态一、恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理。借款申请人还

2、清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。整体市场低迷，但国家调控未见松二、借款申请人购买套型建筑面积<关于调整市区住房公90平方米以内（含90平方米）住房动。江苏一些地方政府相继对公积积金贷款政策的公告>的，新建普通住房的首付款比例调整金做出调整，苏州继常州和淮阴之为不低于20%，贷款最高比例仍为不后对公积金贷款政策做出调整。超过住房总价的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例调整为不低于30%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的60%。<央行的通知是禁止银行对国土资源部门认定的建设用地闲进一步限制开发商的资金来

3、源，开置2年以上的房地产项目，禁止发放向房企发放贷款用于购房地产开发贷款或以此类项目建设发商面临的资金压力将越来越大。买土地>用地作为抵押物的各类贷款在CPI没有出现明显下降的状况8月份CPI同比增幅4.9%,PPI同比增幅10.1％。CPI增幅放缓，但PPI一下，信贷政策不可能有所松动，从<8月份PPI,CPI指数>路上扬，对于逐步下降的CPI来说紧的货币政策依然是08年宏观调控依然是个隐患的主旋律。1.1政策走势近期政策动态一、恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理。借款申请人还清住房公积金

4、贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。二、借款申请人购买套型建筑面整体市场低迷，但国家调控未见<关于调整市区住房公积90平方米以内（含90平方米）住松动。江苏一些地方政府相继对房的，新建普通住房的首付款比例公积金做出调整，苏州继常州和积金贷款政策的公告>调整为不低于20%，贷款最高比例仍淮阴之后对公积金贷款政策做出为不超过住房总价的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例调调整！整为不低于30%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的60%。特别指出：9月16日起，央行下调贷款基准利率0.27%和下调存款准备金率1%1.1政策走

5、势宏观研判结论一：政策结构分析1、紧缩性调控的大宏观政策依然未变。2、“9.15”的双降，是国家实行区别对待、有保有压的具体体现。近期政策动态3、地方政府均有通过公积金等住房政策，做出不同程度托市行为。1.1政策走势销售现状：“9.27”新政之后，销售冬季来临，进入震荡调整期。万科中粮本岸07年7月28日开盘62套联排别墅当日去化90%。中海·御湖熙岸07年5月第一次开盘推92套，当天去化60，签约39套。十一住博会期间受新政影响，楼市成交开始出现大幅下滑。本岸08年至今去化仅53套，月平均去化仅个位数。御湖熙岸08年8月2

6、3日开盘遇冷，105套房源仅去化37套。1.2苏州市场现状一级土地市场：市场冷清、成交量萎缩2008年1-8月挂牌出售的25块土地中，有20块土地以底价成交。2008年1-8月成交量与2007年同比大幅萎缩。苏州整体下跌85％，园区下跌42％。1.2苏州市场现状二级商品房市场：从供不应求到观望成风从供需两旺到动荡调整9.27新政前：市场供应498万㎡，成交559万㎡，供不应求，市场趋热；成交均价大幅上涨——供不应求，供需两旺9.27新整调整期：市场供应204万㎡，成交151万㎡，供大应求，市场降温，但小户型产品仍受市场热捧；

7、成交均价趋于稳定——冰火两重天9.27新政影响期：市场供应405.09万㎡，成交250.27万㎡，成交量同比大幅萎缩，供求比达到1.6，市场观望成风，7月和8月成交均价起伏较大呈下滑趋势，同比持续下跌6％，在7000元/㎡上下波动——行业冬季，动荡调整1.2苏州市场现状销售现状宏观研判结论二：一级土地市场市场进入震荡调整期，苏州楼市的买方市场完全确立。二级商品房市场1.2苏州市场现状城市发展及机遇：苏州经济保持着平稳较快的增长苏州紧临上海，处于上海经济溢出第二阶段，城市产业结构开始转型，地租上涨，服务业比重不断增加，对房地产

8、需求量仍然处于不断扩大阶段。2010年上海世博会的举办，预计将达5000万的人流量，而初步预计其中将有1500-2000万人会顺势流向苏州，为苏州经济和高端房产市场发展带来一次契机。1.3城市发展及机遇未来苏州楼市整体研判：从国外经验上：一旦经济走弱，房价下跌就，标志着经济进入一个调整周期