华润苏果项目前期报告提要

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1、房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com华润苏果项目前期报告纲要.doc华润苏果项目前期报告纲要目录一、徐州房地产市场概况3（一）2006年度徐州市房地产行情综述31、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标32、近年土地市场与商品房供给形势53、2006年一季度商品住房供给和销售分析74、商品住宅价格分析85、房地产市场走势分析与预测10（二）购房决策因素与市场主流产品111、住宅消费者购买决策影响因素112、徐州房地产主流产品市场调查13二、项目分析14（

2、一）项目概况141、项目规划设计要点14房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com2、项目环境特征15（二）市中心板块楼盘分析161、最近可比性楼盘162、项目生命周期内竞争性楼盘分析18（三）项目SWOT分析19三、项目定位21（一）目标消费群体定位21（二）目标市场消费者行为特征22（三）项目定位25（四）产品特性251、建筑风格252、户型配比263、智能化水平264、生活配套265、后期物业27四、项目运作思路27（一）商业部分27（二）住宅营销28房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com1、营销策略

3、282、营销主题293、营销推广29一、徐州房地产市场概况（一）2006年度徐州市房地产行情综述2006年一季度市区商品住宅均价为2367元/平方米，2005年四季度住宅均价为2358元/平方米，上涨0.38%。今年以来，徐州市房地产市场总体情况保持了较为稳定的发展态势。房地产投资稳健增加，诠释商品房销售规模、住宅均价等市场主要运行指标趋于稳定，实现理性回归。1、2006年1-3月份徐州市房地产市场主要经济指标土地市场方面，2006年1-3月份全市共计挂牌出让4宗地块，出让土地面积87.85万平方米，成交价格11.74亿元。商品房预（销）售方面，据徐州市房产管理局统计资料，2006

4、年1-3月份共批准预（销）售许可证为22个，批准预（销）售商品房建筑面积为63.56万平方米，其中商品住宅建筑面积为51.96万平方米，比2005年一季度上涨103.84％。表一：徐州市2005、2006年一季度商品房预售面积比较表类型2005年一季度2006年一季度两季度相比住宅25.4951.96上涨房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com（万㎡）103.84％表二：徐州市2005年四季度、2006年一季度商品房预售面积比较表类型2005年四季度2006年一季度两季度相比住宅（万㎡）74.2151.96下降29.98％ 商品房网上销售系统资

5、料分析，2006年一季度的商品住宅销售套数为3328套，占同期批准销售的65.93％，建筑面积为39.08万平方米，销售金额为9.25亿元。2006年一季度新建商品住房交易登记为1933户（宗），交易登记面积21.87万平方米，交易登记额5.19亿元，比2005年一季度分别上升17.58％、12.62％、78.35％。存量房产交易1872户（宗），交易面积12.47万平方米，交易额1.90亿元，比2005年一季度分别下降43.75％、40.22％、29.89％。表三：徐州市房地产交易登记情况对照表年度户数交易面积（万㎡）交易金额（亿元）房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http

6、://www.fdcew.com增量住房（商品住房）2005年一季度164419.422.912006年一季度193321.875.19存量住房（私房）2005年一季度332820.862.712006年一季度187212.471.90表四：徐州市房地产交易登记情况对照表年度户数交易面积（万㎡）交易金额（亿元）增量住房（商品住房）2005年四季度305433.145.772006年一季度193321.875.19存量住房（私房）2005年四季度245217.012.282006年一季度187212.471.90房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.

7、com2、近年土地市场与商品房供给形势近年，我市土地供应量猛增，商品房供给量迅速放大。2005年我市市区国有土地使用权共成交21宗，出让土地面积3343326平方米，成交价260250万元，土地供应量超过前四年总和。2006年2006—1、2、3、4、5号地块的国有土地成交近二千亩。土地市场供应量增加为加大商品房市场供给提供了坚实的基础。预计今年将在商品房市场上的投放量在300万平方米以上，为历年之最。但徐州以往每年房地产市场的整体消化量也不过在150万平方米左右，因