商业地产的全面风险管理应用研究新版

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3、教授摘要众所周知，商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态。在商业地产获得高收益的同时，其风险也比一般的住宅项目和商业项目显著的多，同时由于商业地产物业类型的组合方式多样，开发经营模式多变，涉及参与方众多，各种风险之间彼此影响、关系复杂，对于大型商业地产企业/项目来说，传统的风险管理效果不佳。而全面风险管理理论是金融界和项目管理领域同时兴起的新的风险管理的理念，并分别在各自的领域里取得了不同的进展，代表了风险管理的发展趋势，即用系统、全局的观点来开展风险管理。本文就尝试将全

4、面风险管理应用于商业地产的风险管理之中。研究内容主要包括:概述风险管理研究情况和商业地产在我国的发展情况;对比研究金融工商业和项目管理的全面风险管理理论，以系统、全面地理解全面风险管理思想;基于其他行业和领域的成功经验研究了实现全面风险管理的体系的建立，这一体系由全面的组织措施、风险管理中的PDCA循环、风险管理信息系统、风险一体化方法构成:针对商业地产项目全寿命期、不同物业形态、不同经营模式、不同参与方、关键成功因素进行了全方位的风险分析:最后，在前文实现全面风险管理体系建立和商业地产全面风险分析的

5、基础上，从实施的特点、难点和流程，风险管理一体化方法、风险管理系统、风险文化等几个方面研究了全面风险管理在大型商业地产企业中的实现过程。关键词:全面风险管理、商业地产、风险一体化方法、实施、风险分析第一章绪论第一章绪论1.1问题的提出中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进入中国市场的步伐，中国国内的商贸零售业面临着格局大调整和人洗牌。日趋自热化的商业竞争要求有更多的

6、商业用房设施，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业街、ShoppingMall,大型购物中心、各种专业市场、社区商业成为新时期地产开发的热点。根据国家统计，2004年我国房地产开发投资额达到13158亿元，增长28.1。其中，商品住宅完成投资8837亿元，增长28.7%:办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了28.3%和31.4%，在这三类投资中商业地产是增长最快的{1】从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业地产蕴藏着巨大的投资空间。高收益必然伴随着高风险，商业

7、和地产并不能简单的捆绑在一起，商业有着自身的规律，商业氛围和商圈的形成有着独特的规律。而且商业地产的资金投入巨大，市场信息存在着严重的不对称，缺乏专业的商业和地产的复合人才。许多房地产商贸然介入商业地产的开发，希望将住宅开发的经验成功地移植到商业地产中，但是从商业定位、产品设计、销售推广到后期经营发生问题而失败的例子比比皆是，许多企业深陷开发失败的泥潭，处于闹市区的商业用房无人问津，有的企业虽然顺利地收回了投资，商家和租户满怀着信心入住，但等待他们的却是门可罗雀的惨淡经营。这些都给地产企业和商业企业带

8、来了巨额的损失和财务亏空，给银行带来大宗坏账损失，也降低了社会资源配置的效率。上海商业地产实战专家《商铺投资》作者姜新国先生在“CCE2004首届城市商业地产论坛”上介绍，2003^2004年，全国250多个城市商业地产空置率及招商不成功率达60%.2004年2月，商务部牵头对大型购物中心全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。在国家发改委专门部署的关于清理固定资产投资项目行动中，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等同被列入重点清理范围。中国银监会也