创基广东惠州城市时代广场销售执行报告

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1、惠州中信城市时代项目销售执行报告前言：项目操盘思路项目定位过程中，首先在聘请蔡澜先生担任本项目总体经营顾问的前提下，确定以蔡澜为主题的东南亚品牌商业街区定位，塑造项目卖点，为项目持续经营打下良好的基础。项目销售采取固定回报返租销售的促销策略，除可达到促销的目的外还可通过成立第三方公司返租从投资客手中取得经营权，在3-5年内对商场进行统一经营管理，保证旺场。开盘前期进行大客户整体销售后，根据实际销售进度，通过SP活动针对港、澳、台及珠三角客户分散销售。通过销售价格逐步的提升来平衡项目经营前期租金偏低所造成的损失；销售推广费用；招商推广费用以及预留经营管理费用

2、等支出。项目招商以蔡澜美食坊战略合作商户为核心，前期确定一至两家大型主力店，树立和性经营能力和号召力，进行常规性招商。后期聘请专业经营管理公司对项目进行统一管理。目录第一部分：项目概况第二部分：项目营销原则第三部分：项目价格策略第四部分：项目销售策略第五部分：项目销售推广计划第六部分：项目执行组织设计第一部分：项目概况1.1项目简介1.1.1项目整体规划：中信·蔡澜美食坊项目作为中信城市时代项目的商场部分，经营面积达15790.963㎡，划分为美食汇和美食坊两大区域，打造以蜚声国际的著名餐饮品牌-------蔡澜美食坊为核心的东南亚品牌商业街区。用地面积：

3、16180㎡建筑容积率：3.14总建筑面积：64596.34㎡绿地率：20%商场建筑面积：15790.963㎡停车位：380个商务公寓面积：33122.906㎡1.1.2地理位臵项目位于惠州新城区——江北区，紧邻江北核心路段，云山路与文明路交汇处附近，交通快捷、便利、通达性高。1.1.3建筑、环境（略）1.1.4定位、分布、规划（略）楼层分布业态区域划分面积东南亚特色美食、服饰、美食广场2000㎡特产、食品、手工艺品；1F：美食汇东南亚风格商业区2000㎡汇集香港、新加坡、马配套零售商业区1000㎡来西亚、泰国等地商业品牌东南亚风格主题酒吧、休闲吧汇聚各国

4、、全国各地方西式食坊2500㎡2F：美食坊美食风格品牌商家中式食坊2500㎡3F：品牌餐饮大型品牌连锁餐饮独立经营5000㎡1.1.5经营管理1.2项目核心价值体系本案的核心竞争力首先是建立在本案自身所独有的优势资源和中信品牌效应的基础上，同时站在城市发展战略的高度，从区域规划的优势联动到商圈塑造、创基顺应惠州城市发展的新商业模式，对本项目的基础竞争力进行一次全面的跃升。本案的核心竞争力可分为两个层面，分为基础核心竞争力体系和跃升核心竞争力体系，其具体表达如下图。核心商业价值体系：跃升核心竞争力体系商业价值基础核心竞争力体系区位价值商圈塑造规划设计主题

5、定位品牌提升辐射商圈投资回报•城市地标•主题商场•中信品牌•核心商圈•惠州现状•6.6米层高•核心商家•蔡澜品牌•次级商圈•多年返租•配套设施•品牌聚集•创基品牌•边缘商圈•经营保障主力卖点、广告语提炼地段优势Ø核心地段，享受CBD商圈的成熟配套Ø惠州商业第一站，投资者的至胜领地规划功能Ø定制式商铺，实用主义新典范；Ø小面积，低门槛，精明商户的选择Ø多街铺大价值享有100米的休闲商业街，全开放临街商铺选择。主题定位Ø与蔡澜共致富，才区商业前沿，谱写财富新传奇Ø现代精致餐饮购物生活Ø倡导新都市消费生活Ø倡导的特定商业文化氛围投资回报（前部分）Ø小投入大价值Ø

6、自营、投资两相宜、轻松投入、高额回报第二部分：项目营销原则2.1基本营销原则■租售模式：零售、零租、局部整租；■市场规律：回笼资金与商业经营相协调■互动关系：“以租带售，以售保租”；■价格体系：“动态售价，动态租金”■执行节奏：“销售先行，交叉执行”；■租售模式目前国内商业物业租售模式主要以零售、零租和零售、整租两种，其操作坊式如下：——零售、零租：是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易

7、出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。——零售、整租：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一层划分为10—50帄方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%——10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。■按照实际开发模式，结合中信集团区域性开发战略，促使项目既能顺利完成销售目标，又能保证后期持续性经营，我们把本项目租售模式确定为：零售、零租、局部整租其优点在于：——短期内回收大量资金;——实现统一规

8、划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空