商洛市时代华城项目数码广场竞标案

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1、商洛市时代华城项目数码广场竞标案谨呈：绿迪集团上海传世西安分公司2010.10.16报告目录part1宏观经济及竞争项目分析part2项目地块研究part3产品配比和功能业态布局part4招商工作安排PART1宏观经济及竞争项目分析宏观经济及竞争分析/国内地产形势分析随着“金九银十”接近尾声，2010年的房地产市场也基本尘埃落定，纵观2010年的房地产市场，用“坚强”一词形容毫不为过。4月15日，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知；4月17日出台了具体的10条执行细则，简称“国十条”；然而涨势旺盛的

2、中国房地产似乎并没有因此一蹶不振，在经历了近三个多月的沉默后，于业界公认的房地产销售的“金九银十”之际，全国楼市出现回暖态势，销售额全线飘红，开发商信心满满备战十一黄金周。9月29日，中国人民银行、银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“三套房贷停止发放”、“首套房首付不低于30%”、“二套房首付不低于50%”等调控政策，给十月的楼市提前泼了一盆冷水。即便如此，国庆长假期间的楼市似乎并没有出现较大波动，在房产调控加码的同时，刚性需求依然领跑各地楼市。调控中的房地产发展整体向好，说明行业的发展仍有大空间宏观经

3、济及竞争分析/商洛概况商洛，位于陕西省东南部，秦岭南麓，与鄂豫两省交界。东与河南省的灵宝、卢氏、西峡、淅川县市接壤；南与湖北省的郧县、郧西县相邻；西、西南与陕西省安康市的安康、宁陕、旬阳和西安市的长安、蓝田县毗邻；北与陕西省渭南市的潼关、华阴、华县相连。全区总人口240.6169万人，其中：农业人口205.7391万人，非农业人口34.8778万人。市委、市政府所在地商州区，距省会西安110公里。商鞅广场彩虹桥望江楼宏观经济及竞争分析/商洛经济2010年1－8月，商洛市经济以“快中趋稳”为主要运行态势。（一）工业生产仍保持高

4、位增长。受上年基数“前低后高”的影响，1－8月全市规模以上工业增速有所回落，但仍保持高位增长之势。1-8月，全市完成规模以上工业完成总产值96.73亿元，同比增长48.6%，实现增加值26.84亿元，增长27.4%（二）消费需求总体看好。开年以来全市消费市场总体保持平稳增长，1－8月，全市社会消费品零售总额完成47.49亿元，增长18.7%。——居民消费费价格指数略有涨幅。1－8月份，全市居民消费价格指数（CPI），为103.0%，比上年1-8月的100.7%高2.3个百分点。（三）城镇固定资产稳步增长。1－8月，全市城镇固

5、定资产投资完成163.67亿元，增长24.9%。其中房地产投资完成5.59亿元，增长24.6%。(四)财政收入逐步加快。1－8月，全市财政总收入完成13.94亿元，增长29.6%。其中：地方财政收入完成7.70亿元，增长31.0%。（五）金融运行平稳。1-8月，全市金融机构人民币各项存款余额为362.72亿元，增长21.1%。其中，城乡居民存款余额240.40亿元，增长19.0%。各项贷款余额149.20亿元，同比增长11.6%。宏观经济及竞争分析/商洛地产发展2007—2009年商洛房地产开发情况统计表单位：万平方米/套/

6、万元2007年撤地设市以来，在市年度开发面积竣工面积总套数总投资额委市政府的大力推动下房地产业发展较快。统计数据表20073.202603520明，2007--2009年市区房地200853.21905500产业发展的3年间，表现为20099.21.844010120快速上升的良好态势，投资规模、开发面积、竣工面积合计17.45.0158119140每年以16%、20%和25%的发展特点：速度递增，住房供应量大幅商洛市房地产发展起步晚，发展快，市场呈现供需两旺；提升，住房保障水平稳步提房地产产业发展趋向正规，开发量逐年放大；

7、高。如表所示：城市化进程加速，经济前景良好，消费潜力巨大。宏观经济及竞争分析/商洛市商业地产发展趋势本案北新街商圈晨光路工农路商圈商圈随着城市化的推进和商洛市商业的蓬勃发展，在市区能形成了北新街、工农路、晨光路三大商圈。北新街商圈：城市最早的商业步行街，形成时间仅次于西街。道路两侧分布品牌服饰店、超市、综合市场、小吃城、医院、市政机关单位等。也是辐射面最广，经营种类最繁多的商圈。工农路商圈：以长江实业旗下的天元购物广场为中心辐射工农路全段。路两侧分布商场、酒店、西街东街两条早期商业街，是贯穿城市的中轴干道。晨光路商圈：晨光集

8、团开发的集餐饮，超市，建材市场，家居商城为一体的城市综合体。以此带动周边形成商业圈。宏观经济及竞争分析/社区商业及专业市场发展通过我司对商洛市场的考察发现：I.商洛市开发项目多以商住结合为主，自身都带有一定体量的商业面积；嘉园国际城：II.项目规划以传统规划为主，为亮点；1.社区配套商业I