中大湖景前期推广方案

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1、干土策略2010年8月一、市场环境及现状二、前期推广策略一、市场环境及现状•土地供应创090099年101100月份以来新低•　　本月南昌市土地供应面积124.797亩，与上月相比，供应面积减少1620.157亩，减少了92.85%，供应面积创09年10月份以来新低。推出的124.797亩土地均以底价成交。•2010年1～7月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771

2、亩，规划建筑面积206.05万㎡，楼面地价为1852.47元/㎡。•2010年1～7月南昌市区商品住宅成交套数和成交面积分别是13738套和144.69万㎡，同比减少9124套和114.19万㎡，减少了39.91%和44.11%。如果不考虑内销房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交连续三个月下滑。住宅供应面积持续下降，拆迁货币补贴助推销售•7月南昌市共计12个楼盘开盘，推出1490套房源，供应面积15.33万㎡，相比上月三项指标分别减少9个、1463套和13.8万㎡，供应量已经连续第三个月下降，而且降幅进一步扩大。•　

3、　利字街、塘子河约2000户拆迁家庭7月下旬开始领取补偿款，绿地香颂、幸福时光、正荣大湖之都等多个楼盘针对性的推出营销活动，带动了整体销售率的提高。7月份整体销售率达到56.48%，环比提高5.75个百分点。高价位板块成交比例上升带动均价上涨•2010年7月南昌朝阳州、红谷滩和青山湖三个高价位板块销售情况良好，销售率均在70%以上。三个板块成交量占总量的62.24%，环比提高19.52个百分点，这也带动了整体均价的上涨。不考虑别墅影响，本月成交均价为5498元/㎡，比上月上涨702元/㎡，14.07%。各户型供应环比全线下滑，三房

4、销售率最高•与上月相比，各户型供应面积全线下滑。户型供应仍然以二房和三房为主，两个户型供应占总量的88.69%。其中三房以47.33%的比例超越二房排名第一，与之对应的面积区间90～120㎡供应套数排在首位，面积区间70～90㎡供应套数排名第二，结束了连续12个月排名第一的历史。•　　在二套房标准确定“认房又认贷”后，首次置业者选择三房的越来越多，近两个月三房的销售率均高于二房，7月三房的销售达到60.62%，是除别墅外唯一一个销售率超过60%的户型。建筑形态全系供应，花园洋房销售排名垫底•本月建筑形态全系供应，但是除多层和高层以

5、外的其他建筑形态供应面积不超过1万㎡。高层供应仍然排名第一，供应比例达到52.52%，相比上月提高了5.39个百分点。•　　花园洋房越来越稀缺，供应量甚至少于别墅，但是销售却不理想。本月花园洋房全部由路通城邦供应，户型面积大(户型平均面积171.5㎡)、单价较高(均价3500元/㎡)和开盘时间晚(7月31日开盘)影响了销售率，销售率只有7.02%。从本月南昌房地产市场看8月市场发展趋势分析•供应复苏，多个纯新盘入市•　　从目前已经获得的市场信息来看，整个8月将有26个楼盘新推、续推房源，推盘楼盘个数远高于本月。推盘楼盘个数的增加，

6、势必带来供应量的增长，预计8月整体的供应量有望突破30万㎡。•　　从新推房源的具体楼盘来看，纯新盘的集中入市是8月楼市的一个主要亮点。预计入市的4个纯新盘分别为博泰·静林府、智通·悦蓝山、中大湖景和美罗嘉苑。全面开花，101100大板块均有新房源入市•从各板块的供应的情况来看，预计全部的10个板块都会有新房源入市，这在以往是不多见的。其中尤其值得关注的是青山湖和朝阳洲板块。•　　青山湖板块预计8月将有3个项目入市，是自09年以来入市项目最多的一个月。随着万科·青山湖的入市和香溢花城的恢复供应，青山湖板块的板块活跃度日趋提升。•多层

7、的供应相对较少，仅有中大湖景、京东国际花园、居住主题公园等项目计划推出该类型的产品，而且推盘量都不会很大。8月土地供应一览表预计8月入市项目一览表在制定我们推广策略前，我们必须明确我们的营销任务，了解目前的市场现状及项目竞争状况和目标客群需求，从而理清我们的任务和目标。目前南昌高端住宅项目市场现状及竞争环境：城市工业区，现阶段生活配套较城市新区，重点发展方向，土地欠缺，客户支付能力较差，客户持续供应量大，品质规模开发，以首次置业型为主，主力总价段以首次置业，及首次改善型客户40-504040-50-50万／套．为主，主力总价段50

8、5500万——80808800万/套土地价值高，各类配套成熟，为拥有市区湖景观，环境舒适，中高端首次置业型客户为主，主以中高档首次置业，及首次改力总价段约10010100100—0——130131300万/套。善、再次改善为主，主力总价段60660