中冶置业南京滨江商贸中心项目启动策略思路提案

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1、中冶置业南京滨江项目启动策略思路提案开发商：中冶置业策略整合：蓝风房地产投资顾问有限公司提案日期：2010.12.08一线品牌战略合作运营商不谋全局者，不足以谋一域；不谋万事者，不足以谋一时。Landfound纵观全局，缜密思考蓝风【环境之华】下关区是南京市的主城区之一，濒江依城，素有“金陵北大门”之称。境内山、水、城、林融为一体，区域濒临长江，外秦淮河、外金川河纵横其间，构成了下关地区独特的滨江风貌。【生活之捷】下关因特殊的地理位置，在社会历史发展的长河中凸显出鲜明的特色和重要的作用。早在东晋时期，已是江南地区的漕运、

2、贡运、军运中心。明代，郑和七下西洋，首次、尾次都是从下关起航。清代，沪宁、津浦铁路开通，下关成为水陆交通的咽喉要道。今天，区境内水路、铁路、公路、过江隧道、地铁（规划建设）联线成网，凸显出下关连接华东、通达全国交通枢纽的战略地位。【人文之彩】下关素有“商埠”之称，历史上曾几度繁荣；商品市场独具特色，在南京占有重要地位，堪称古今商贸物流之名埠。一线品牌战略合历史人文雅境，轨道交通辐射，滨江风光带启动、高档项目入驻„„作运长远来看，中冶置业南京滨江项目的未来憧憬无限，综合项目体量及片区发展营商看，项目在未来是大有可为的；但是

3、万里之行始于足下，整个项目的未来决定于今天！Landfound启动区决定整个项目的未来蓝风一线品牌战略合作运营当前项目的启动，最大的难点是如何通过永宁街、商埠街地块（以下称启动区）商的有效策略制定，实现整个大片区规划意愿的先期落地？怎样使下关区重塑区位形象，一跃成为南京主城的优势板块？Landfound蓝风一线品牌【我们面临的问题】战略合□项目300万体量中含260万商业办公用地，如此庞大的商业办公用地缺乏核心产作业题材，项目在市场层面的去化能力面临巨大挑战。运营□本案所在下关片区，城市区域形象与相邻区域相比较不占优势，

4、区域形象的负商面效应直接影响区域价格，价值空间的提升有难度。□由于核心产业题材的缺失、区域形象的长期积弱，给项目顺利回款预期带来压力，直接影响资金有效利用及合理安排、影响项目整体开发节奏。Landfound现阶段的区域状况对整个项目前景的有效实现提出了挑战蓝风一线品牌【全局问题回顾】战略合核心题材缺失区域形象资金链平稳作运营【解决之道】商将产业的导入作为区域发展的核心题材，实现以产业带动商务空间去化、以商务空间推动商业空间去化、商务商业共同推动地区形象转型,以此带动项目整体的开发，使后续若干开发模块形成依附式持续增长。

5、Landfound蓝风一线品牌【全局问题回顾】战略合核心题材缺失区域形象资金链平稳作运营【解决之道】商实现核心产业导入的可落地性（如政策支持、或企业进入），快速推动地区形象转型的可见性，强化城市对地区形象转型的信心。Landfound通过合理的资金或土地运作模式，实现下关区城市配套功能的提档升级，实现地区形象转型的成果化，强化地区形象转型的可验证性。蓝风一线品牌【全局问题回顾】战略合核心题材缺失区域形象资金链平稳作运营【解决之道】商实现一级土地运作、BOT等创新模式运作以及产品销售等多样化的资金运作模式的组合，以资

6、金回流的多样性保障现金流的平衡与安全。Landfound通过地块功能的有效组合与分解，通过开发节奏的策略的设立与控制，避免同一时段单一功能的大体量推出，实现分地块的题材差异化与互补互促性，确保整个项目价值实现的可保障、可促进、可提升。蓝风什么产业？对接城市发展，紧抓产业机遇；在金融开放的大背景下抓住产业变革与创新的机遇。一线品牌【项目核心产业定位】战略根据长三角区域规划:合---南京。发挥沿江港口、历史文化和科技人才资源优势，建设先进制造业基地、作现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心（高新技术产业密集），

7、加运快南京都市圈建设，促进皖江城市带发展，成为长三角辐射带动中西部地区发展营商的重要门户。”【南京城市定位】“商贸中心”、“物流中心”、“研发中心”、“文化中心”Landfound核心产业的定位应遵循城市定位大基调蓝风一线品牌【项目核心产业定位】战略总结南京已有的片区产业定位，我们不难发现，奥体新城发展最为迅速，定位最为合作高端；其主要原因是受政府大力扶持，兴建奥林匹克体育中心、市政搬迁，等导向运性举措使区域价值高涨。参考奥体片区发展，我们认为一个受政府青睐的产业路线营是本项目成功要素之一。然而我们知道复制奥体必定行不通

8、，一个奥体足够，政府商不会扶持孕育第二个奥体。一个新兴的产业定位必须给政府注入一剂“强心针”。【南京已有的片区产业中心】新街口：商贸服务中心江宁：科技研发中心Landfound江北：高新产业区奥体：行政金融中心板桥：工业产业区核心产业的定位应走差异化路线，博得政府青睐。蓝风整体地块规划定位：南京滨江金融商贸服务区启动