《案例分析4》

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1、2003年案例与分析（答案）二零零叁年全国房地产估价师执业资格考试试卷一、 问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设法计算参数的选择中分别是怎样体现的。（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；

2、自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、 单项选择题1、 D  2、B  3、C  4、C  5、B  6、B  7、D  8、D  9、D  10、D 三、 指错题ⅹⅹ商务楼估价报告报告封面及目录（

3、略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价技术报告（一）委托方ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号（二）估价方ⅹⅹⅹⅹ房地产估价有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，房地产估价机构资质等级：ⅹ级。（三）估价对象ⅹⅹ商贸楼位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，四至ⅹⅹⅹⅹ，属ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司所有。ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。ⅹⅹ商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构

4、，建筑面积6611平方米，总用地面积2560平方米。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）（四）估价目的评估ⅹⅹ商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。（五）估价时间2003年4月1日（六）价值定义本次估价采用公开市场价值标准。（七）估价依据（略）（八）估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。（九）估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价

5、值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。（十）估价人员（略）（十一）估价作业期2003年3月10日—3月20日。（十二）估价报告应用的有效期（略）估价技术报告（一）个别因素分析（略）（二）区域因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估价方法选用（略）（六）估价测算过程　Ⅰ　收益法估价测算过程1、估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611平方米，其中：1-6层建筑面积各1000平方米，7层建筑面积4

6、10平方米，8层建筑面积201平方米。1-2层、3-6层、7-8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.7。  估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7-8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1-3层10﹪，4-6层15%，7-8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：⑴　1层年有效毛收入：A=1000×100×0

7、.8×12=96.00（万元）⑵　2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（万元）⑶ 3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12                        =63.00（万元）⑷ 4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%                        =45.90（万元）⑸ 5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%                        =30.60（万元）⑹ 6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85

8、%                        =36.00（万元）⑺ 7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×1