江苏江阴毗陵路地块商务宜居项目可研报告

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1、无锡江阴市毗陵路地块开发可行性分析——零、宏观市场背景北上广商品住宅成交逐渐回升，成交量高于同比；成交需求平均面积在110-120㎡之间，以改善性刚需为主北上广2011年底至今商品住宅成交数据北上广2011年底至今商品住宅成交单套平均面积1.一线城市房产成交特征“十八大”之后，中央对房产调控力度暂缓；开发企业逐渐从寒冬中调整过来；房地产业仍旧是国民经济支柱产业；压抑的房产需求急需释放。零、宏观市场背景2.市场背景200820092010201120122013房地产市场在2013年将会小幅上涨零、宏观市场背景2.市场背景“十八大”

2、之后，新型城镇化的思路得到巩固新型城镇化农村人口向城镇转移；城市基建设施和住房问题亟待解决；二、三线城市地价相对低廉，政策宽松；房地产企业向二、三线城市布局突围总纲一、江阴市城市环境分析二、江阴市城南区域环境分析三、产品发展研究四、经济测算1.城市背景分析2.城市经济分析3.房地产市场分析一、江阴市城市环境分析——报告框架一、江阴市城市环境分析1.城市背景分析竞争力可持续发展居民收入居民满意度区域影响力教育治安环境贫困与失业指数居民福利其他总分100%15%15%15%10%5%8%5%7%12%8%太仓市19.610910910

3、91091010江阴市29.561091091010981010昆山市39.541010109910109810常熟市119.2791081010999109溧阳市796.4276775596662012年前连续9年位居全国百强县之首上市公司数量太仓市3江阴市30昆山市4常熟市9溧阳市0江阴市在全国有着非常强的城市影响力，以及城市发展动力一、江阴市城市环境分析1.城市背景分析江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运及换装的重要中枢型港口城市；35km长江深水“黄金水道”全国第5个亿吨级内河港口；江阴大部分上市公司均属

4、于港口依赖性行业；江阴为长江下游核心港口城市，地理区位优势明显一、江阴市城市环境分析1.城市背景分析江阴仍以第二产业为经济支柱，百强企业占产值60%以上，社会经济组织形式以企业为主一、江阴市城市环境分析1.城市背景分析人民路步行街沃尔玛乐天玛特大润发麦德龙家乐福大润发万达广场江阴城市商业分布呈现“多中心单核式”布局，除步行街以外，商业核心基本都是国际品牌购物中心，千篇一律一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析GDP人口排名昆山市2,530.072.41江阴市2,320.0120.92常熟市1,720.0106.03太仓市867.5

5、47.04溧阳市503.878.75在长江下游重要5县中，江阴人口众多，消费潜力大在5县中，江阴人均GDP第二，仅次于外来人口居多的昆山市，而人口总数却位居第一，江阴消费潜力巨大。一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析江阴人口年龄构成年龄段人口[人]比例上升比例0-1417397810.91%-7.59%15-64127248879.79%6.29%>651483639.30%1.30%江阴市人口结构已经步入老龄化社会阶段，老年人消费需求会极速增加人口年龄结构类型划分人口类型65岁及以上人口比例年轻型<4%成年型4%-7%老年型>

6、7%一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析城南乡村乡村城镇化城北企业办公外地临港新城产业人口旧城区住房改善江阴市人口迁移方向，城南为未来重要人口迁居区一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析江阴每10万人口中各学历层次人群数量江阴市人口总量增长缓慢，但人口素质和层次有明显提高一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析江阴城镇人口实际消费支出能力较大，且增长较快恩格尔系数>59贫穷50-59温饱40-50小康30-40富裕<30最富裕江阴居民生活水平已经步入富裕阶段，居民消费品向中高端方向发展一、江阴市城市环境分析2.城市经济分析批发零售

7、[亿元]住宿餐饮[亿元]其他2011419.328.52010357.8223.562009302.3837.997.752008254.0332.576.742007207.1126.142.93江阴居民消费主要集中在批发零售，金银珠宝和通讯器材类消费增长加快零售营业额增速比较金银珠宝39.50%通讯器材37.90%体育娱乐用品28.50%石油及制品27.40%汽车类21.30%一、江阴市城市环境分析3.房地产市场分析GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%12%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP0~800$800~

8、4000$4000~8000$8000~20000$23000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期城市化率<30%30~50%50~90%>90%62%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期江阴城市化速度落后于城市经济发