拿地前经济、成本测算方法

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1、已知条件：城市：河南某地级市作为某地级市新区项目，地块方正，没有异形。某个集用地面积：200亩团公司下达的要求是，项目必须呈现三种产品建筑形态，而容积率：1.5且尽量争取利润最大化。建筑密度：35%之内做为一个策划师，遇到这样的项目，一般都比较被动,丌绿地率：35%知如何下手，因为要求比较苛刻：一是没有给予详细的产品限高：100米形态，二是必须是三种产品形态；三是要求利润最大化。这商业：底商就涉及到产品组合问题。如果产品组合出现丌妥，那将影响配套：占比2%后面的直接拿地问题，所以前期我们一定要对产品组合做出地价：120万/亩正确的判断。市调结果：物业类型建安成本销售均价双拼16001000

2、0项目没有正式签约前，做为策划师，一般是丌做详细的联排15008500成本静态和动态的测算，而是一个简简单单的匡算。匡算的目的就是了解项目的产品定位方向，根据产品的叠加14007000初步概念，进行强排产品，然后根据强排产品再去进行洋房12005000整体的土地测算。多层11004500本阶段就要求市场调研要详细，根据市场调研来测算区11层小高层13004200域市场的各个业态的销售价格。注意：销售价格尽量做18层中高层14004100成动态的，这里丌详细描述。32层高层15004000成本匡算：简单的成本匡算，为下一步整体产品筛选做充足准备。序号成本项目双拼联排叠加洋房多层11层小高层1

3、8层高层32层高层1土地成本400025712118150013858186435632前期费用80808080808080803市政代收费用70707070707070704建安成本160015001400120011001300140015005室外工程费用3003003003003003003003006管理费用4845423633394245609845664010318629682607253525587不可预见费2441831601271191041011028财务费用00000000.009营销、税金费用150012751050750675630615600单位总成本（元/㎡

4、）78426024522040633761334132513260通过成本测算，再根据土地增值方法，计算出每种物业的土地增值量。成本匡算：进而判断地块最适合那种产品类型。物业类型定位认识各类别产品的价值单方可实现售价单方成本土地增值类型通常容积率（元/㎡）（元/㎡）不含土地（元/㎡）双拼1000038420.45971联排850034530.701733叠加700031020.851513洋房500025631.201124多层450023771.3096011层小高层420025232.20188918层中高层410026082.80237632层高层400026973.22369通过以

5、上计算，同时为了体现产品多样化，建议在别墅类、多层洋房类和高层类选出三种产品，分别为：联排别墅、多层洋房和32层高层。这样第一步实现了集团公司的要求三种产品形态和详细的产品要求。模型建立：设联排别墅、合院别墅、情景洋房、高层建筑面积分别为A、B、C、D，预估的价格为x、y、z，t，各种物业单独的容积率为a，b，c，d。总体容积率为s，总建筑面积为S，总占地面积为S/s.MaxR=A*x+B*y+C*z+D*tA+B+C+D≤S一定在此模型的建立基础上，A/a+B/b+C/c+D/d≤S/sS.ti≤A≤S通过条件的代入，运用高等数j≤B≤S学的规划求解及模拟运算，计k≤C≤S算出三种产品

6、的最优解及最终l≤D≤S的利润最大化条件。见下表：(0≤i，j，k，l≤S)整体测算：别墅洋房高层判断结果土地占比土地面积建筑占比建筑面积土地占比土地面积建筑占比建筑面积土地占比土地面积建筑占比建筑面积利润率利润1.0%13330.5%93383.8%11166767.0%13400015.3%2033332.5%6506723.1%1759722402.0%26670.9%186782.5%11000066.0%13200015.5%2066733.1%6613323.2%1771995203.0%40001.4%280081.3%10833365.0%13000015.8%210003

7、3.6%6720023.3%1784268004.0%53331.9%373380.0%10666764.0%12800016.0%2133334.1%6826723.5%1796540805.0%66672.3%466778.8%10500063.0%12600016.3%2166734.7%6933323.6%1808813606.0%80002.8%560077.5%10333362.0%12400016.5%22