力迅地产营销之销售培训(2)

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1、力迅地产营销之销售培训撰写部门：销售部撰写时间：2010年4月20日33一、我们的公司—力迅地产营销（合肥）我们服务的项目有：强力国际城、三盛颐景园、水墨宏村、水岸茗都、清华坊、世纪云景、嘉和大厦、紫金园1号、滨湖假日……二、我们的角色◇我们是力迅与发展商的形象窗口；◇我们是品牌发展的缔造者；◇我们是客户的置业专家；三、我们的前景力迅地产营销正处于高速发展期，巨大的发展空间赋予个人更多的机遇！能者上，不拘一格降人才。四、培训计划表日期培训内容主讲人备注4月26日专业知识、接待礼仪讲解4月27日电话接听技巧现场演练市调（万达、恒盛、西环、大唐）填写市调表334月28日4月29日销售接待技巧及成交

2、技巧讲解4月30日按揭及费率现场演练二、专业知识1、房地产的类型◇按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产◇房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层（有电梯）d)中高层住宅为12-18层e)18层以上为高层住宅◇房地产土地的使用年限：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。2、房地产专业名词（阴影部分应重点掌握）◇五证：a

3、.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施工许可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；33◇两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◇房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◇房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；◇房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◇土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使

4、用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◇三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◇七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◇红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◇建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◇总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◇容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之

5、比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）◇建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。33◇建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）◇绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◇

6、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◇房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◇套内建筑面积：进户门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◇套内使用面积：指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使

7、用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。◇公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◇公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成