房地产新活法：寻求新的商业模式

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1、房地产新活法：寻求新的商业模式　　对于眼下还在大干快上中国的房地产开发商来说，“挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑”的快乐“五部曲”的确结束了。现在的必备功课是：用管理压缩成本，量身订制土地储备策略，打通资本市场渠道，以及寻求新的商业模式　　还是忘掉那场已持续了一年多的争论吧！　　尽管关于中国热火朝天的房地产市场到底有无泡沫，利益各方的嘴仗还得打上一阵，但来自官方的信号似乎有“叫停”之意——去年底国家计委经济研究所发表的《中国行业景气分析报告》中这样描述：“借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产大发展预期的一次‘过度’预演，房地产泡沫现象已

2、经出现。”　　的确，那种凭“挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑”的快乐“五部曲”赚得盆满钵满的时代要告一段落了，因为没有人能够阻挡政府和银行改变游戏规则的步伐。　　2002年12月31日，注定被北京的房地产开发商铭记。因为这一天，是北京市政府颁布的33号文件规定协议出让土地的最后期限，那些在此之前没有完成出让及规划手续的土地，将会被政府收回，进行挂牌拍卖。这场自去年7月1日全国范围内开始执行的新土地政策被很多人称为“土地革命”，几乎所有的省市都陆续出台了国有土地出让的新制度：拍卖、竞标、挂牌交易。私下协议出让土地已经成为历史。　　嫌贫爱富的银行也前所未

3、有地收紧了钱袋。同样是在去年7月份，央行公布的调研报告显示，全国房地产已经出现局部过热现象。接着，央行出台了第三季度货币政策，要求各大商业银行严格控制房地产贷款，政策目标被称为“防止过热”。　　作为房地产开发最重要的资源：土地和资金，几乎在同一时间改变了供应方式。一个迥然不同的房地产竞争新秩序悄然形成。你可以用最激烈的语言来形容这场变革，但抱怨已毫无意义，最重要的是，那些想继续玩下去的人们必须按照新规矩出牌。　　重塑核心竞争力　　作为南京房地产市场的领跑者，陈兴汉领导的栖霞建设在两年前就试图进入北京市场，但是这一计划却被无限推迟了。“北京房地产的

4、水太深了。”几乎所有土地都是私下协议出让，虽然看中了土地，但陈兴汉却买地无门。一位自称能够为栖霞建设牵线搭桥的中间人告诉陈兴汉，拿出2000万中介费就能搞定。对于“勤俭持家”的陈来说，这个成本显然太高了：“2000万，可以做多少事情啊！”扩张北京的计划就这样被搁置。　　这当然不是陈一个人的悲剧故事。在规划建设的奥运村附近，两个相邻的住宅项目：万科星园和北辰绿色家园，它们的命运放大了协议出让土地的弊端。这两块地原本都属于北辰集团，到北京发展的万科从北辰手中高价购买了部分土地，开发万科星园。因为土地成本不同，万科星园每平方米的成本比北辰绿色家园高出近

5、1000元，售价因此高出了1000多元。　　“协议出让最大的问题就是获取土地的渠道、价格都是暗箱操作，开发商之间的竞争太不公平。”鹏润集团的总裁黄光裕曾这样抱怨。全国绝大部分城市都采用协议出让的方式交易经营性土地使用权，房地产企业的异地开发很长一段时间让开发商退避三舍。　　当住宅消费需求爆发式增长时，土地的价格和位置成为项目决定胜负的主要因素，在理想地段低价获得土地的能力就成了一个房地产公司的核心竞争力。“每个公司都有一些专门负责政府公关，或者拿地的人，他们没有职务，但是工资很高。对于老板来说，他们至关重要。”一位开发商介绍说，还有另外一些人，就

6、是倒卖土地批文，或者为协议出让牵线搭桥，所有外资、外地、外行业的投资人想进入北京房地产市场，都必须找到他们。　　现在看来，这些所谓“跑政府”的人会慢慢失宠，甚至面临失业。2002年5月，国土资源部公布了《实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》，并从2002年7月1日开始执行。新土地政策终止了协议出让，所有经营性土地出让必须通过拍卖、挂牌和竞标方式公开交易。到目前为止，全国31个省市均公布了新的土地交易管理规定。　　2002年6月28日，北京市也公布了“令人心悸”的33号文件，协议出让土地被禁止。随后几个月，北京市通过挂牌、招标、拍卖等方式陆续

7、推出了11宗共45万平方米的土地。　　华远集团总裁任志强告诉记者，11幅土地可以建造175万建筑平方米楼面，还远远不能满足北京市场每年4000万开复工面积对土地的需求。“政策效应是渐进的。目前大多数土地掌握在企业手里，不过通过政府挂牌、拍卖和竞标出让的土地会逐年增加。”　　“在土地公开交易后，所有的项目都是平等的。”安地集团董事长张宝全说。在CBD南侧，张开发的苹果社区以6000元/平方米的低价开盘，而且赠送全套精装修，这样的价格创造了CBD同类楼盘的价格新低。　　“很多人都惊讶地问我，6000元/平方米，你能行吗？”很早就倡导成本管理的张对此很

8、自信，“要在市场上生存，必须通过各种资源的整合、通过管理优势的发挥，去压缩成本。”　　这也是很多房地产公司都要补的课——研究土地前期的规