业态需求特征

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1、一、前言　　目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。　　商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如华强北、东门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如中心区CBD等区域的商业也可以

2、纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场，如虎门服装批发市场、义乌小商品批发商场等；第三类可以概括为社区型商业。　　不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。　　所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于专项调查

3、当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷1100份，成功回收合格问卷1056份。　　二、社区商业配套总体需求　　社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。　　按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼

4、儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；我们把需求比重在10%以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。　　潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银

5、行”的需求程度明显高于其他群体。　　附表1-1  社区商业配套设施总体需求　　附表1-1  社区商业配套设施总体需求　　商业配套设施---强度需求　　总体　　普通住宅　　公寓　　townhouse/别墅　　综合超市　　85.3　　85.1　　91.3　　100　　菜市场　　66.1　　66.4　　56.5　　50　　购物中心　　56.9　　57.1　　56.5　　50　　银行　　53.7　　53.6　　69.6　　0　　潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“书店”（2

6、1.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅需求群体对“诊所”、“餐馆”、“”、“幼儿园”、“运动场馆”、“美容美发店”、“老年活动中心”等商业设施的需求强度明显高于普通住宅群体。　　附表1-2  社区商业配套设施总体需求　　商业配套设施---中度需求　　总体　　普通住宅　　公寓　　townhouse/别墅　　药房　　38.2　　38.3　　43.5　　0　　诊所　　37　　37.5　　26.1　　50　　餐馆　　35　　35.7　　17.4　　0　　邮局　　30.3　　30.6　　3

7、0.4　　0　　公园　　26.8　　26.8　　26.1　　50　　健身中心　　20.6　　20.1　　34.8　　100　　幼儿园　　20.4　　20.4　　13　　50　　运动场馆　　19.6　　20　　4.3　　50　　24小时便店　　18.7　　18.7　　17.4　　0　　书店　　16.3　　16　　21.7　　100　　洗衣店　　15.3　　14.9　　21.7　　50　　游泳池　　14.5　　14.3　　21.7　　50　　娱乐中心　　13.5　　13.5　　13　　50　　美容美发店　　12.6　　12.8　　8.7　　0　　老年活动

8、中心　　12.4　　12.6　　8.7　　0　　不同档次住宅需求群体对“弱需求商业设施”的需求也存在一定差异