2016.08 强排标准化 AAI

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1、强排标准化2016.08工作背景2014强排工作列表项目名称容积率总规模(㎡)工作中面临一些问题复地浦东昌邑路住宅项目2.556,880强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训复地康花路地块强排1.6152,760审核标准缺，需要制定复地徐汇滨江强排2.2130,972复地剑川路瑞丽路住宅1.654,280具备解决问题的条件旭辉杭州彭浦项目1.8及2.2158,876住宅的开发模式较成熟，苏州何山项目1.1170,000主流地产开发商项目的操盘方式有共性。三部近几年专注于住宅设计，建工南京奥南地块2.75220,000已拥有一些经验

2、的积累。拿地环节反馈修正销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划房产公司房产公司房产公司看中地块算账决策成本利润设计部/设计公司周期规划强排产品选型强排方案反馈修正指标规划概念风格意向示范区分期建议强排内容基本动作准时间一天作业产品选型定位准项目投入时间要少强排方案选型准指标指标准加分动作秀目的规划概念秀经验数天作业风格意向秀设计到概念投标示范区秀品味争取客户和项目分期建议设计感强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。建立成果审核的初步标准。工作安排整理成果

3、范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。强排标准化培训材料。目录基本动作成果目录工作步骤01基地分析1.1区位、土地价值区位b.总体规划周边概况1.2用地条件周边楼盘地块四至规划条件1.3户型选型土地价值02容量分析1.4配比计算多方案比较多方案货值分析总图1.5总图排布指标产品分布图1.6指标地库范围skp体量1.1区位、土地价值分析区位分析影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业周边楼盘影响楼盘销售的因素

4、：周边楼盘例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。帮助确定项目产品定位、选型。周边楼盘周边楼盘调查例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境容积（类）均价联排叠拼多层小高层高层率独栋自身因素：总价、户型、立面、景观津西新天165001.60———75㎡，100㎡-170㎡地元/㎡中旅狮山180001.80————100㎡-170㎡名门元/㎡龙湖时代17000105㎡-4.

5、70—————天街元/㎡180㎡220㎡-220㎡-调查周边已有住宅项目的信息：金科王府300㎡330㎡1.15———140㎡—2400018000产品类型元/㎡元/㎡产品价格水平新创悦山12000286㎡-墅0.76—————元/㎡318㎡销售情况世茂御珑15000150㎡-105㎡-1.20220㎡———墅元/㎡160㎡140㎡根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。双拼联排洋房大平层小高层首置———90-115㎡改善300㎡200㎡-220㎡110㎡-150㎡150-160㎡土地价值分析居住

6、价值：优质资源的情况商业价值：交通、人流、周边商业情况等无优势外部资源有优势外部资源外围价值低，中间价值高离何山公园距离越近，土地价值高越高。例图：彭埠地块旭辉强排方案例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响因素：四周道路周围用地性质R21-景观资源10-1教育R21-11商业地铁小结区位研究和周边楼盘调查，注重分析影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观帮助确定项目产品定位、选型。根据地块区位及周边情况分析土地价值，居住价值和商业价值。1.2用地条件分析用地条件情况一：甲方提供正式的控

7、规文件用地条件情况二：甲方未提供正式的控规文件,根据相应规范去查询。《城市规划管理技术规定》：建筑间距：低层之间、高层之间；住宅、非住宅之间建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道…出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口…《城市居住区规划设计规范》及地方规范：日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院，国家《城市居住区规划设计规范》注意特殊要求用地条件例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目用地图上标明用地条件：地块一：建筑控制线（低层、高层）用地面积：64409.3㎡限

8、高：18m容积率:＞1且≤1.1可开口位置建筑密度：≤35%用地面积、限高、容积率、建筑密度地块二：用地面积：75766.1㎡限高：36m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%地块三：用地面积：17151.6㎡限高：15m容积率:＞